Retención en el alquiler de mi local ¿Debo aplicarla?

Como seguramente este el dato más relevante de toda esta guía, vamos empezar por deciros cuál es el actual porcentaje  de retención del alquiler. Para 2019 (y suponemos que para 2020 no sufrirá cambios) es el 19% para todo el territorio español con la excepción de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

Puedes consultar más información en la guía sobre retenciones del IRPF en 2021.

En estas dos ciudades autónomas el porcentaje de retención del alquiler se reduce a la mitad, es decir, será del 9,50%, pero siempre y cuando se cumplan estos requisitos:

• Que el inmueble radique efectivamente en Ceuta, Melilla o sus dependencias.
• Que el arrendador tenga allí su domicilio en el caso de una persona jurídica o que tenga derecho a practicar la deducción por rentas obtenidas en Ceuta y Melilla contemplada en la normativa del IRPF en el caso de una persona física.

Serán los empresarios y profesionales que paguen rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble urbano los que quedarán sujetos a la retención del alquiler. Eso sí, siempre y cuando no estén dentro de alguno de los supuestos excluidos por la ley, que veremos más adelante.

Así que estarían obligados a retener cuando:

• El pagador sea un empresario o profesional y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas (comunidades de bienes, sociedades civiles…).
• Se trate tanto de un contrato de arrendamiento como de subarrendamiento sobre un bien urbano.
• No se dé ninguno de los supuestos excluidos por la ley.

Como hemos dicho, solo los empresarios o profesionales están obligado por la ley a aplicar la retención del IRPF del alquiler de las rentas que satisfagan a su arrendador cuando el inmueble está destinado al desarrollo de su actividad económica. Eso quiere decir que los particulares no están obligados en ningún caso a practicar esta retención.

Por ello, el alquiler de la vivienda, que siempre está suscrito por un particular, no está sujeto a retención, dando igual si el que alquila es un fontanero, un panadero o un banquero. Los inmuebles destinados a vivienda no aplican esta retención.

Sin embargo, si un profesional o empresario alquila un piso en un edificio de viviendas para usarlo como una oficina en la que llevar a cabo su actividad, por ejemplo, una gestoría o un despacho de abogados, entonces este alquiler si estaría sujeto a retención, ya que el piso no se usa como vivienda, sino que se ha destinado a un uso profesional.

Tanto si se trata de un arrendamiento como de un subarrendamiento, la obligación de aplicar la retención del alquiler se dará solo cuando estos supuestos recaigan sobre un inmueble de naturaleza urbana (se entiende por este tipo aquellos inmuebles que se encuentran en zonas catalogadas como urbanas por los ayuntamientos: casa, edificios, naves y locales).

Ya comentamos unas líneas más atrás que existen excepciones para la aplicación de la retención del alquiler. La ley contempla los siguientes supuestos como excluidos de la retención:

• El arrendamiento de vivienda realizado por una empresa para sus trabajadores.
• Cuando las rentas satisfechas a un mismo arrendador no superen los 900 euros.
• Cuando el arrendador debe estar dado de alta en las tarifas del Impuesto de Actividades Económicas por su actividad de alquiler y no resulte cuota cero.
• Cuando el arrendador sea uno de los mencionados en el art. 9.1 de la Ley del Impuesto de Sociedades, es decir, cuando sea Administración Pública.
• Las rentas derivadas de contratos de arrendamiento financiero (leasing)
• El alquiler de inmuebles rústicos nunca genera obligación de retener.

Para facilitar la comprensión de este punto, lo vamos realizar sobre la retención alquiler local en una factura un ejemplo práctico, de manera que pueda verse más claro.

El arrendador alquila el local por 1.000 euros mensuales. De esta cifra debemos calcular tanto la renta bruta como la renta neta del alquiler del local, para lo que se tienen en cuenta la retención del 19% en concepto de IRPF, y finalmente se le aplica el 21% en concepto de IVA.

El desglose de la factura quedaría de la siguiente forma:

 

De acuerdo a este desglose, lo que recibe el arrendador directamente del inquilino son 1.020 euros, mientras que los 190 euros los recibe de manera indirecta (ya que es la cantidad a ingresas en Hacienda) y que se justificarán en la copia sellada del modelo 115 que se queda el arrendatario al ingresar la retención en nombre del arrendador. Así, el arrendatario dedica al alquiler mensual 1.210 euros, incluido el IVA, de los que 190 euros los ingresará en Hacienda a nombre del arrendador para que se en cuenta en su IRPF (del arrendador), de tal manera que el arrendador recibe realmente 1.020 euros en su cuenta y otros 190 euros en su “cuenta” de Hacienda.

Para hablar sobre qué cantidad se aplica la retención primero debemos distinguir entre:

• Rendimientos dinerarios, que son las rentas que se pagan en dinero.
• Rendimientos en especie, que son las rentas que se pagan mediante la entrega de bienes.

La base sobre la que aplicaremos la retención del alquiler será la suma de todas las cantidades que se cobran al inquilino, como IBI, comunidad, luz, agua, etc. (que pueden o no estar desglosadas en la factura mensual) excluyendo el IVA. Es decir, aplicamos la retención del 19% antes de impuestos.

En el caso de un centro de negocios, en los que el arrendamiento de oficinas y despachos conlleva la prestación de servicios adicionales (como limpieza, secretariado, comunicaciones, electricidad, etc.), estamos ante un contrato mixto de arrendamiento de inmuebles y de servicios, por lo que la Dirección General de Tributos (consulta vinculante V3143-14) establece que los rendimientos que se satisfagan no estarán sujetos a retención.

Si el propietario es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedades

La base sobre la que se aplica el porcentaje de retención será el resultado de incrementar en un 20% el coste o precio de adquisición del bien que se entrega como pago de la renta.

Si el propietario es una persona física

La base sobre la que se aplica la retención será el valor de mercado de los bienes entregados en pago de la renta.

Son los inquilinos o arrendatarios los que tienen la obligación de ingresar en Hacienda las cantidades que retienen por el alquiler en la forma y plazos marcados por la ley.

Como ya adelantamos en un punto anterior, el arrendatario tendrá que presentar el modelo 115 de autoliquidación mediante el que se ingresan a favor de Hacienda las cantidades retenidas. Se presenta de manera trimestral, salvo si se trata de Gran Empresa, que es mensual. Al final del año, hay que presentar el modelo 180, que es una declaración informativa anual en la que se relacionan el importe total pagado y retenido a cada perceptor, así como todos los datos de los inmuebles arrendados.

Para verlo más claro, lo ilustramos con un ejemplo:

Estamos pagando una renta de 1.000 euros al mes por el alquiler de un local y 500 euros por el alquiler de una oficina. Pero cada inmueble pertenece a un propietario distinto.

De tal manera que por el local practico una retención de 190 euros y por la de la oficina 95 euros.

Así, debemos presentar

• Trimestralmente el modelo 115 con los siguientes datos:
  • Número de preceptores: 2
  • Base de las retención: 4.500 euros (1.500 euros x 3 meses)
  • Importe retenido: 855 euros (285 euros x 3 meses)
  • Importe a ingresar: 855 euros
• Al llegar enero del siguiente año, debo presentar el modelo 180, en el constarán los datos fiscales de cada perceptor (el dueño del local y el dueño de la oficina), los datos del inmueble, el total anual de las cantidades percibidas por cada uno y la suma de lo les hemos retenido.

Si por algún motivo, durante un trimestre no has pagado ninguna renta de alquiler, para ese trimestre deberás presentar el modelo 115 marcando solo la casilla “Negativa en Tipo de declaración”.

Nos vamos a encontrar dos tipos de plazos para presentar el modelo 115, dependiendo del tipo de empresa:

• Con carácter general, entre los días 1 y 20 del mes siguiente al día que finaliza el trimestre correspondiente:
  • El primer trimestre: entre el 1 y el 20 de abril
  • El segundo trimestre: entre el 1 y 20 de julio
  • El tercer trimestre: entre el 1 y el octubre
  • El cuarto trimestre: entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente
• Si se trata de una Gran Empresa (aquellas cuyo volumen de negocio en el ejercicio anterior superó los 6.010.121,04 euros) se deberá presentar con periodicidad mensual, entre los días 1 y 20 del mes siguiente.

Si el arrendatario no cumple con sus obligaciones de ingresar la retención correspondiente, se considera una infracción tributaria, por la que puede exponerse a una sanción, grave y que oscila entre el 75% y el 150% de la cantidad que dejó de ingresar.

Si es el arrendador el que no cumple con sus obligaciones de emitir el certificado de retenciones al inquilino, está cometiendo una infracción leve que puede suponer una multa variable en función de los datos no declarados.

A continuación vamos a ver unos ejemplos de retenciones sobre el alquiler, tanto de rentas pagadas en dinero como de rentas pagadas en especie.

Ejemplo de rentas pagadas en dinero

Se alquila una nave por la que mensualmente se pagan los siguientes importes:

• Renta: 1.800 euros
• Gastos varios: 200 euros

La retención del alquiler en 2020 quedaría así:

 

Ejemplo de rentas pagadas en especie

Una empresa de servicios informáticos alquila una oficina en un inmueble y para pagar la renta ofrece sus servicios técnicos al propietario. El coste de estos servicios es de 3.000 euros. Como estamos ante una sociedad, la retención del alquiler será el 19% sobre el resultado de incrementar en un 20% el coste del bien o servicio entregado como pago de la renta:

• 3.000 x 20% = 600
• 3.600 x 19% = 684 euros de retención del alquiler

Si los servicios técnicos los estuviera ofreciendo una persona física y no una sociedad, la retención sería el 19% del coste del bien o servicio que se entrega como pago de la renta:

• 3.000 x 19% = 570 euros de retención del alquiler

Esperamos que esta guía os haya servido de ayuda para tener más claro cómo funciona la retención en el alquiler de vuestro local y cómo se deben aplicar, tanto si sois inquilinos como si sois arrendadores. Recordad que una asesoría fiscal os podrá ayudar a resolver cualquier duda al respecto.

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