La contabilidad de una empresa de alquiler de inmuebles se rige por las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias y cuenta con algunas particularidades que veremos a lo largo de este artículo.
La contabilidad de una empresa de alquiler inmuebles
La contabilidad una empresa de alquiler inmuebles se corresponde, a nivel legal, con la contabilidad de una empresa inmobiliaria, que en España tienen la siguiente definición:
- Son empresas inmobiliarias aquellas que actúan sobre bienes inmuebles, transformándolos para mejorar sus características y capacidades físicas y ofrecerlos en el mercado para satisfacer la necesidad de alojamiento de las distintas actividades de la sociedad.
Así, el Plan General de Contabilidad de Empresas Inmobiliarias (PGCEI) recoge el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia como una de las actividades de las empresas inmobiliarias. Son las empresas cuya actividad exclusiva o principal es el arrendamiento de viviendas y apartamentos, terrenos, inmuebles, locales industriales, de negocios…, propias. Es decir, que la actividad económica principal es el alquiler de los inmuebles que son de su propiedad (por ejemplo, una agencia mediadora de alquiler no tendría la consideración de empresa inmobiliaria para la aplicación de este PGCEI).
¿Cuáles son las características de la contabilidad de las empresas de alquiler de inmuebles?
El PGCEI se estructura en las mismas cinco partes que el PGC:
- Principios contables, que son los mismos que los del PGC.
- Cuadro de Cuentas, donde figuran las cuentas y subgrupos específicos del sector que no figuran el PGC y aquellos otros que hayan sufrido algún tipo de adaptación.
- Definiciones y relaciones contables, en la que se incorporan los términos propios de la actividad inmobiliaria, efectuando los cambios necesarios en la definición y movimiento de algunas cuentas.
- Cuentas anuales, donde se recogen las normas para la elaboración de las cuentas anuales, teniendo en cuenta las características propias de la actividad inmobiliaria.
- Normas de valoración, contiene los criterios de contabilización y las reglas aplicables a las operaciones o hechos económicos realizados por la empresa, ajustándolas a las del PGC, pero con modificaciones necesarias.
¿Cuáles son los conceptos más comunes de la contabilidad de este tipo de empresas?
Entre los conceptos más más comunes de la contabilidad de las empresas de alquiler de inmuebles y que lo diferencia de el resto de contabilidad de empresas, podemos encontrar:
- Arrendamientos financieros, cuando hablamos de alquileres con opción a compra.
- Arrendamientos operativos, cuando nos referimos a alquileres sin opción a compra.
- El uso al que se destinan los inmuebles adquiridos por la inmobiliaria y que tendrán un tratamiento contable diferente.
- Inmovilizado material
- Inversiones inmobiliarias
- Edificios adquiridos
- Edificios de viviendas
- Edificios industriales
- Edificios recreativos y culturales
- Edificios para explotaciones agrarias y ganaderas
- Clientes
- Ingresos por arrendamientos de inmuebles
Objeto y requisitos
El objeto del PGCEI es dotar a las empresas inmobiliarias de una normativa contable adaptada para que puedan suministrar su información contable de forma normalizada.
El principal requisito para acogerse a este PGCEI es que la empresa se dedique al alquiler de inmuebles propios y que esta sea su actividad económica principal.
Particularidades del PGC en este sector
La principal particularidad del PGC dentro de este sector es cómo se entienden las inversiones inmobiliarias, ya que una empresa de alquiler de inmuebles deberá hacerse con estos activos para poder arrendarlos.
Así, el PGC entiende como inversión inmobiliaria cuando estas se posean para:
- Obtener rentas
- Obtener plusvalías
- Ambos casos
De manera que para una empresa de alquiler de inmuebles, sus activos no corrientes de naturaleza inmobiliaria son considerados inversiones inmobiliarias, ya que serán empleados para la obtención de rentas (ya que su principal actividad económica será el alquiler de dichos inmuebles).
Esta fue una de las novedades introducidas con la aprobación del nuevo PGC en 2007, con la aparición del subgrupo 20 en las cuentas.
Otras de las particularidades del PGC para las empresas inmobiliarias la encontramos a la hora de contabilizar los inmuebles como existencias. Para poder hacerlo, el inmueble debe estar destinado a la explotación de la actividad, es decir, en este caso a su alquiler. Si el inmueble en cuestión lo estuviese usando la empresa como sede de sus oficinas, por ejemplo, se consideraría dentro del grupo de inmovilizado.
El PGC tiene cuentas específicas para las inversiones inmobiliarias:
- Para contabilizar su adquisición o cambio de destino:
- (220) Inversiones inmobiliarias en terrenos y bienes naturales
- (221) Inversiones en construcciones
- Para contabilizar su amortización:
- (682) Amortización de inversiones inmobiliarias
- (282) Amortización acumulada de inversiones inmobiliarias
- Para contabilizar la depreciación por deterioro:
- (692) Pérdidas por deterioro de las inversiones inmobiliarias
- (292) Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias
- Para contabilizar el beneficio o pérdida que se produzca por su enajenación o pérdida:
- (672) Pérdidas procedentes de inversiones inmobiliarias
- (772) Beneficios procedentes de las inversiones inmobiliarias
Problemática
En la contabilidad de las empresas de alquiler se debe tener cuidado al diferenciar entre aquellos inmuebles destinados al uso propio de la empresa y aquellos destinados al arrendamiento, aquellos que quedan dentro del grupo 2, y concretamente dentro del subgrupo 22 de Inmovilizado Material tenemos:
- (220) Terrenos y bienes naturales
- (221) Inmuebles para arrendamiento
- (222) Inmuebles para uso propio
¿Cómo se manejan los inmovilizados e inventarios en este tipo de contabilidad?
Los inmovilizados serán los activos destinados a servir de forma duradera en las actividades de la empresa (como por ejemplo, el local destinado a las oficinas), mientras que las existencias para una empresa inmobiliaria son los activos poseídos para, en este tipo de empresas, ser alquilados, teniendo, como ya señalábamos más arriba, la consideración de inversiones inmobiliarias.
Asientos contables típicos
Asiento de alquiler de inmueble sujeto a retención de una empresa de alquiler de inmuebles:
| (430) | Clientes | |||
| (473) | H.P. retenciones y pagos a cuenta | a | (705) | Prestaciones de servicios |
| (477) | H.P. IVA repercutido |
Asiento de compra:
| (220) o (221) | Importe de compra más gastos inherentes | |||
| (472) | H.P. IVA soportado (si corresponde) | a | (57) o (173) o (523) | Importe pagado o pendiente de pago |
¿Hay productos exentos de IVA e impuestos?
En lo que respecta al IVA, los alquileres de inmuebles estarán exentos del impuesto siempre y cuando estén destinados a uso de vivienda, es decir, que el contrato del alquiler esté firmado por el inquilino y que vaya a ser su vivienda habitual.
La principal particularidad a tener en cuenta en la contabilidad de empresas de alquiler de inmuebles es la diferencia entre inmovilizado material e inversiones inmobiliarias
Programas para llevar la contabilidad de empresa alquiler inmuebles
- Antea Contable: Programa de contabilidad de pago.
- Contabilidad. NET: Programa de contabilidad de pago.
- Goya Soluciones informáticas vende un ERP para el sector inmobiliario, que incluye aplicaciones de contabilidad.
- Inmobiliarias XL es un programa de gestión inmobiliaria de Idesoft, entre cuyas funciones encontramos una destinada a la contabilidad.
Ejemplos y casos prácticos
Para diferenciar entre inmovilizado material e inversión inmobiliaria, que es quizás la particularidad más clara de la contabilidad de empresas inmobiliarias tras la reforma contable, veremos un para de ejemplos.
Ejemplo 1:
La empresa XY se dedica de manera exclusiva a alquilar 10 inmuebles de su propiedad. De esos 10 inmuebles, uno lo usa como sede de sus oficinas y otro para uso y disfrute de los trabajadores de la empresa. Los 8 inmuebles restantes se alquilan durante todo el año. Así tenemos que:
- El inmueble utilizado como oficinas y el que usan los trabajadores de la empresa serán inmovilizado material.
- Los 8 inmuebles restantes se considerarán como inversiones inmobiliarias y se clasificarán así dentro del activo del Balance de Situación.
Ejemplo 2:
La empresa VA se dedica a la venta y el arrendamiento de inmuebles. Tiene 12 inmuebles, de los cuales uno lo usan como sede central de sus oficinas, 10 los tienen en alquiler como viviendas habituales y 2 están a la venta. Así tenemos que:
- El inmueble utilizado para las oficinas se considerará inmovilizado material.
- Los 10 inmuebles en alquiler se clasificarán en el apartado de inversiones inmobiliarias del activo del Balance de Situación.
- Los dos inmuebles a la venta se clasificarán en el apartado de existencia del activo de balance situación, ya que son un producto de la empresa destinado a obtener beneficios derivados de su actividad.
Esperamos que esta guía sobre la contabilidad de empresas de alquiler de inmuebles os haya resultado de utilidad. Recordad que para cualquier duda, siempre podéis acudir a la ayuda de un buen asesor contable.