A la hora de transmitir la titularidad de un bien, objeto o posesión determinada se ha de celebrar un contrato de compraventa. Este documento es imprescindible para que las entregas de bienes se hagan de buena fe y dentro de la legalidad. Pero, en qué consiste un contrato de compraventa entre particulares? Descúbrelo en este artículo y descarga los mejores modelos y plantillas en PDF.
¿Qué es un contrato de compraventa?
Un contrato de compraventa entre particulares es un acuerdo entre dos personas en el que una de las partes se compromete a entregar un bien u objeto a la otra, a cambio de un precio determinado.
Para que el precio de la cosa entregada se tenga por cierto, basta con tomar por referencia otros bienes similares, o que sea impuesto mediante arbitrio de una tercera persona autorizada.
El pago del bien se puede hacer en dinero y/o en otra cosa dada. En caso de que el pago se realice, en parte, mediante otra cosa dada, se tendrá en cuenta el valor de dicha cosa, y si alcanza o supera el precio del bien objeto de la venta.
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento del objeto vendido, el cual debe ser entregado en el mismo estado en el que se encontraba cuando se formalizó el contrato. Asimismo, el obligación del vendedor correr con los gastos derivados de la venta.
Por su parte, el comprador está obligado a abonar el precio del bien en la forma y plazos estipulados en el contrato. También debe correr con los gastos de transporte y traslado, siempre que el contrato no estipule lo contrario.
El vendedor no tiene obligación de entregar el bien objeto del contrato si el comprador no ha abonado el precio convenido, o si en el contrato no se ha indicado un plazo para efectuar el pago.
Se considera que el objeto está vendido y el contrato cumplido, una vez que el comprador tiene el bien en su posesión.
Hay ciertas personas que no pueden celebrar un contrato de compraventa, ni por sí mismos no a través de terceros:
- Quienes tengan a su cargo la tutela o protección del bien objeto del contrato.
- Mandatarios encargados de la administración o enajenación de bienes.
- Albaceas, si el bien objeto de compraventa está a su cargo.
- Empleados públicos a cargo de bienes del Estado. municipios o establecimientos públicos.
- Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia que, de cualquier modo, intervengan en la venta del bien u objeto.
La normativa completa sobre el contrato de compraventa se puede consultar en el Título IV del Código Civil, “del contrato de compra y venta”, artículo 1445 y sucesivos.
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Contrato de compraventa
Características del contrato de compraventa
Los contratos de compraventa tienen una serie de características específicas. ¿Cuáles son?
Por un lado, el artículo 1450 del Código Civil hace referencia a que debe ser un contrato consensuado. Es decir , ambas partes pueden proceder al perfeccionamiento del contrato antes de la entrega del bien objeto de compraventa o del precio.
Por otra parte, es un contrato bilateral, ya que establece obligaciones para ambas partes.
También es un contrato oneroso, ya que vendedor y comprador cuentan con ventajas y obligaciones económicas recíprocas.
Por último, son contratos de transmisión de dominio. Es decir, para que la transmisión de la propiedad es necesario que se realice la entrega de la cosa objeto del contrato.
Un ejemplo de contrato de compraventa
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¿Cómo y cuando utilizar este documento?
Aunque el Código Civil no establece ninguna obligación al respecto, lo más recomendable es formalizar el contrato de compraventa por escrito.
Este documento es imprescindible a la hora de acordar la transmisión de la titularidad y posesión de un bien u objeto con otra persona.
Por tanto, el contrato de compraventa se debe formalizar siempre antes de la entrega del bien por el vendedor, o de efectuar el pago por el comprador.
De hecho, ambas partes deben acordar de forma consensuada el establecimiento de unas condiciones para la transmisión de dicho bien: precio, forma de pago, plazos para el pago, etc.
No hay que olvidar que los contratos de compraventa establecen los derechos y obligaciones de las partes sobre el bien objeto del acuerdo, por lo que es el documento de referencia en caso de que haya que reclamar alguna irregularidad por la vía judicial.
¿Cuáles son los elementos en un contrato de compraventa entre particulares?
Un contrato de compraventa es un documento en el que intervienen una serie de elementos:
Lugar y fecha
Como en todo contrato o documento oficial, es necesario indicar cuándo y dónde se está llevando a cabo la elaboración del contrato.
Los sujetos
Las partes que intervienes en el proceso de compraventa. En este caso hay dos partes involucradas: el comprador, que es quien entrega el bien, y el comprador, que es quien adquiere el bien a cambio de una contraprestación económica. Ambos pueden actuar por medio de representantes.
El Objeto
Es el bien o cosa a la que se refiere el contrato. Debe tener una serie de características:
Por un lado, debe ser un objeto real o posible. El Código Civil no comprende las cosas imposibles como objeto de compraventa, pero sí las cosas posibles que todavía no existan.
Ha de ser un bien determinado. Es decir, algo concreto, no una idea vaga o un producto no definido.
También debe ser un bien objeto de lícito comercio, es decir, ha de cumplir con las disposiciones legales, procesos y procedimientos fijados por la normativa para las transacciones comerciales.
Por último, el objeto en venta ha de ser propiedad del vendedor. Esto es un punto bastante discutido, ya que choca directamente con el primer punto, en el que se afirma que los bienes pueden ser reales o futuros.
La transferencia de la propiedad
Es la cláusula en la que se indica que un bien u objeto pasa de ser propiedad del vendedor a serlo del comprador. En el contrato se debe estipular que la transmisión de la propiedad será efectiva en el momento en el que el vendedor entregue al comprador el bien objeto del contrato.
El precio
También se debe estipular el precio que el comprador va a pagar por la cosa vendida.
De forma general, se indicará el coste total del bien entregado, y las formas de pago acordadas.
En caso de que el pago se vaya a abonar en más de un plazo, también se indicará el desembolso inicial y los pagos sucesivos (número e importe).
También se deben fijar los intereses aplicables en caso de retraso en el pago del bien transferido.
Tipos de contratos de compraventa
Existen muchas modalidades de contrato de compraventa, en función del tipo de venta o del bien objeto de la operación. A continuación vemos los ejemplos más típicos.
Contrato de compraventa mercantil o civil
El modelo de contrato de compraventa mercantil es aquel en el que el comprador busca obtener un rendimiento económico futuro mediante la reventa del bien adquirido.
Por su parte, en el contrato de compraventa civil el comprador no tiene intención de revender ni obtener beneficio económico del objeto adquirido. Por tanto, la diferencia entre ambos contratos es la finalidad con la que se compra el bien.
Contrato sobre ventas comunes o específicas
Las ventas comunes u ordinarias se realizan en base a los procedimientos indicados en el Código Civil o el Código de Comercio. Sin embargo, las ventas específicas se tramitan en base a otros preceptos excepcionales, como es el caso de la compraventa de bienes del Estado.
Compraventas de bienes voluntarias o necesarias
En el primer caso, el contrato se celebra por libre voluntad y disposición de las partes. En el segundo caso, el vendedor está obligado a desprender del bien, por ejemplo a causa de resoluciones judiciales, o en las expropiaciones forzosas por fina es de interés público y social.
Compraventa de bienes públicos o privados
El contrato de compraventa de bienes privados se celebra mediante contrato privado entre las partes. Por su parte, la compraventa de bienes públicos se realiza por medio de subasta, según las condiciones impuestas por la Administración.
Compraventa ordinaria o para suministro
Según la ejecución del contrato, se puede hablar de una compraventa ordinaria. si el bien se entrega una sola vez, o de suministro, si se trata de una entrega periódica y perdurable en el tiempo.
Compraventa con reserva de dominio
En este tipo de contrato, la transmisión de la posesión del objeto se realiza en el momento de la perfección del contrato. En cambio, la transmisión de la propiedad queda supeditada al cumplimiento de ciertas condiciones estipuladas en el contrato.
Compraventa con retracto convencional
Es un tipo de acuerdo en el que el vendedor se guarda un derecho subjetivo mediante el cual puede recuperar el objeto vendido si se cumplen ciertos requisitos.
Compraventa con pacto de preferencia
En este tipo de contrato, el comprador se compromete a otorgar a otra persona un derecho de preferencia sobre el objeto comprado, en caso de venta futura.
Contrato de compraventa a prueba
También denominada compraventa ad gustum, es una venta que no está confirmada, sino que primero debe superar ciertas pruebas (rendimiento, degustación, etc). De esta manera, el vendedor se asegura que la cosa vendida tiene la calidad prometida.
Contrato de compraventa por permuta
En este caso no se vende un objeto a cambio de un precio, sino que se trata de un intercambio de objeto por objeto. Se entiende que ambos bienes tienen un valor de mercado similar.
Compraventa in diem addictio
Es una modalidad de contrato de compraventa en la que el vendedor se reserva el derecho de anular un contrato válido y efectivo, si en un plazo determinado de tiempo aparece un comprador que ofreciese un precio superior o mejores condiciones de pago.
Compraventa de bienes al contado o a plazos
En el primer caso el comprador paga el bien en un solo plazo en el momento de su compra. En el segundo caso, el comprador paga el bien en varios plazos fraccionados.
¿Qué bienes son objeto de contratos de compraventa?
Hay diversos bienes sobre los que puede recaer el objeto de la compraventa: inmuebles, vehículos, fincas, mercancías, etc.
Vivienda
En el contrato de compraventa de vivienda el comprador se compromete a la entrega de un inmuebles al comprador a cambio del pago de un precio estipulado.
Este tipo de contratos pueden ser públicos, cuando median funcionarios públicos o notarios, o privados, cuando el acuerdo se realiza exclusivamente entre ambas partes.
Hay otro tipo de contratos relacionados con la compraventa de inmuebles, por ejemplo el contrato de arras, mediante el cual una persona se reserva el derecho de compra sobre un determinado inmueble.
También es frecuente que estos contratos incorporen algunas particularidades, como cláusulas relacionadas con el pago aplazado del inmueble, en virtud de las cuáles, la compraventa quedará resuelta si el comprador no abona el precio en las cuotas o plazos pactados.
Vehículos
En un contrato de compraventa de vehículo se distingue si el vehículo ha sido comprado a un empresario o empresa (concesionario) o a un particular.
En el primer caso se formalizará un contrato de compraventa mercantil, mientras que en el segundo será un contrato de compraventa civil.
Además, los concesionarios deben ofrecer unas garantías más amplias. El comprador puede ejercer dichas reclamaciones en el plazo de un año. Puede elegir entre la reparación gratuita de desperfectos, la devolución del importe íntegro o sustituir el vehículo por otro modelo de similares características.
En el caso de compraventa de vehículos entre particulares el plazo para las reclamaciones será de 6 meses como norma general. Además, solo podrá reclamar por fallos o vicios ocultos, no por aquellos desperfectos que estuvieran a la vista antes de comprar el vehículo.
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Finca rústica
La normativa en España contempla diferentes tipos de fincas: rústicas, urbanas y especiales.
Por tanto, a la hora de hacer un contrato de compraventa de finca rústica, primero se ha de comprobar que entra dentro de esta categoría. Normalmente, estos terrenos están tutelados por los municipios, por lo que se pueden encontrar los datos relativos a ellos en el Catastro o en la Ley Hipotecaria.
También hay que tener en cuenta que las fincas rústicas pueden estar sometidas a ciertas reglas especiales, sobre todo si se destinan a actividades agrícolas, ganaderas o forestales, o si se recibe alguna subvención por su explotación.
Por tanto, no suele existir un modelo de contrato de compraventa de fincas rústicas, ya que cada uno incluye cláusulas específicas en función de la legislación de cada municipio o de las circunstancias particulares del terreno.
Maquinaria
El contrato de compraventa de maquinaria obliga al comprador a realizar un traspaso de la posesión y titularidad de la maquinaria al comprador, el cual, a su vez, se compromete a pagar por ella un precio estipulado.
Mercancías
En este caso se tendrá que celebrar un contrato de compraventa mercantil. Este tipo de contrato es aquel en el que se venden/adquieren bienes con el objetivo de venderlos, ya sea en su forma original o transformados. En este tipo de contratos, a diferencia de los civiles, existe un ánimo de lucro futuro por parte del comprador.
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¿Cómo se hace un contrato de compraventa entre particulares?
Un contrato de compraventa puede tener diferentes cláusulas y aristas. Pero, de forma general, debe contener la siguiente información:
- Lugar y fecha en la que se formaliza el acuerdo
- Identificación de las partes (comprador y vendedor) o de sus representantes.
- Exposición: se describe la cosa o bien objeto de la compraventa y, si procede, los motivos para su traspaso.
- Estipulaciones: todas las condiciones que se impongan para la compraventa del bien:
- Precio
- Estado del bien objeto de la venta
- Forma y plazos para el pago
- Intereses en caso de retrasarse en el pago
- Documentación de aportar
- Certificados o informes a aportar
- Tribunales en los que efectuar reclamaciones (si procede)
- Nombre y firma de comprador y vendedor
- Anexos: si procede, también se puede n incluir cláusulas sobre impuestos, informes periciales, etc.
No hay que olvidar que el contrato se puede hacer de forma oral o escrita, siendo siempre preferible la segunda opción.
Nulidad total del contrato
El Código Civil señala que el vendedor podrá cancelar un contrato de compraventa en dos supuestos:
- El comprador no ha abonado el precio acordado o no se ha fijado una fecha límite para el pago.
- El vendedor descubre tras la venta que el comprador es insolvente.
Por su parte, el comprador también puede cancelar o suspender el traspaso del bien en los siguientes casos:
- El objeto de compraventa tiene vicios ocultos.
- El vendedor entrega un bien u objeto distinto a lo pactado en el contrato.
Por último, ambas partes también podrán retener o suspender el proceso de compraventa de mutuo acuerdo.
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