Los terrenos rústicos se puede aprovechar de muchas maneras, siempre y cuando no se utilicen para la promoción o especulación inmobiliaria. Explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales o pecuarias, rehabilitación de edificaciones antiguas, desarrollo de actividades científicas o deportivas vinculadas al entorno natural… las opciones son variadas y dependen de la normativa de cada Comunidad Autónoma. Eso sí, será indispensable formalizar un contrato de compraventa de fincas rústicas.

Modelo de contrato de compraventa de fincas rústicas para imprimir (PDF, Word)

La mayoría de contratos de compraventa de fincas rústicas que ofrecen otras webs o son de pago, o requieren que te registres en la página. Nosotros te ofrecemos este modelo de contrato en diferentes formatos (PDF y Word), totalmente gratis y sin necesidad de registro. Simplemente pincha en los enlaces y descárgalo a tu ordenador o teléfono móvil.

modelo contrato compraventa finca rustica

Modelo de contrato compraventa finca rustica

Características específicas de este contrato

La compraventa de fincas rústicas se realiza bajo las mismas premisas que establecen la normativa para los contratos de compraventa de otros bienes muebles o inmuebles.

Es decir, en este contrato, el vendedor se compromete a entregar la titularidad y posesión de una finca rústica al comprador, a cambio del pago de un precio acordado entre ambas partes.

Sin embargo, las particularidades de un contrato de compraventa de terreno entre particulares vienen dadas por la propia naturaleza de las fincas rústicas y su definición.

En España se distingue entre fincas rústicas, urbanas y especiales. La definición de estos terrenos viene dada en normativas como la Ley Hipotecaria o el Catastro Inmobiliario. Sin embargo, son los propios municipios quien, en última instancia, definen las características que definen a los terrenos rústicos.

A la hora de formalizar el contrato de compra-venta hay que tener en cuenta ciertas consideraciones. En primer lugar, las fincas rústicas pueden estar sujetas a ciertas regulaciones especiales, sobre todo las destinadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales o pecuarias, o si son beneficiarias de ayudas o subvenciones.

También debes recordar que es imprescindible definir con precisión el tamaño y localización de la finca y sus límites territoriales, es decir, sus linderos en los cuatro puntos cardinales.

Por otro lado, no se puede comprar un terreno rústico y cambiar su naturaleza a urbano sin autorización. Es necesario superar un proceso frente a las autoridades que requiere el cumplimiento de muchas condiciones (hay muchos terrenos cuya transformación de finca rústica a urbana es directamente rechazada).

Por otra parte, los contratos de compraventa de terrenos urbanos se pueden formalizar mediante documento privado o público:

  • Contrato privado: es un acuerdo firmado entre vendedor y comprador y, en su caso, por algún testigo. Este tipo de documentos no se pueden inscribir en el Registro y no ofrecen presunción de veracidad. Por tanto, aunque son válidos, las garantías que ofrecen son limitadas.
  • Contrato público: lo firman comprador y vendedor ante notario, con lo que se genera una escritura pública que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad y tiene total fuerza probatoria.

Como es lógico, lo más recomendable es hacer un contrato público ante notario.

¿Qué elementos debe incluir un contrato de compraventa de una finca rústica entre particulares?

Aparte de la información sobre la identidad de vendedor y comprador, un contrato de compraventa de un terreno rústico entre particulares debe contener una serie de datos y cláusulas:

Descripción detallada de la finca sujeta a compra o venta

El contrato debe indicar claramente la situación de la finca (polígono, número de parcela) y sus linderos. Las lindes se refieren a los límites que tiene la finca a norte, sur, este y oeste.

Definir el precio, condiciones de pago y las cargas que tiene la finca

El pago de la finca puede hacerse al contado, en la que el comprador abona el precio de la compra de una sola vez.

Otra forma es la compra a plazos. Normalmente se acuerda un pago inicial y una serie de pagos periódicos posteriores.

En el contrato también se debe incluir si la finca rústica tiene alguna carga, por ejemplo, hipotecas, embargos o servidumbres.

Plazos de compra y venta

Los contratos de compraventa deben incluir una fecha límite para la compra y venta. Si no existe esta fecha límite, o el comprador no abona el precio pactado antes de la misma, el vendedor puede cancelar o suspender la operación.

Comunicación previa a linderos y arrendatarios de la parcela

La Ley de Arrendamientos rústicos señala, en su artículo 22, que el vendedor tiene la obligación de notificar al arrendatario su intención de vender la finca, mediante carta certificada, burofax u otros métodos fehacientes. Asimismo, debe comunicar los aspectos básicos sobre el traspaso del terreno, como una estimación del precio o de los plazos de venta.

Arrendamiento de fincas rústicas

El arrendamiento de fincas rústicas consiste en el alquiler de un terreno con el objetivo de desarrollar actividades agrícolas, ganaderas o forestales.

Está regulado por la Ley 26/2005 de Arrendamiento rústicos, aunque cada Comunidad Autónoma también dispone de su propia normativa.

En este modelo de arrendamiento intervienen dos partes: el arrendador, que es la persona que cede el terreno, y el arrendatario, que es quien alquila dicho terreno con el objetivo de explotar sus tierras y beneficiarse de los resultados del trabajo.

El contrato de arrendamiento rústico ha de incluir la siguiente información:

  • Datos de arrendador y arrendatario.
  • Información sobre la finca (polígono, parcela, límites, dimensiones, etc).
  • Importe de la renta.
  • Duración del arrendamiento.
  • Causas para la extinción del contrato.
  • Encargado de correr con los gastos de luz, agua, contribución, etc.
  • Ayudas PAC.
  • Garantías o avales bancarios.

Por otro lado, hay que definir si el arrendatario tiene derecho a comprar la finca en un futuro, a través de la inclusión (o no) de una cláusula de compraventa.

Para saber más sobre el tema te recomendamos consultar nuestro artículo sobre el contrato de arrendamiento rústico.

Subvenciones y ayudas a percibir

Una de las principales subvenciones de las que te puedes beneficiar el tener una finca rústica son las ayudas PAC o Política Agrícola Común de la Unión Europea. Para poder optar a estas ayudas hay que ser agricultor activo, es decir, desarrollar alguna actividad económica agrícola en la que se asuma un riesgo empresarial.

Además, para poder optar a las ayudas PAC hay que cumplir otra serie de requisitos que vienen definidos en el Real Decreto 1078/2014.

Hay que tener en cuenta que las ventajas que otorga la Política Agrícola Común no están vinculadas a la posesión de la tierra y se puede comercializar con ello. Esto significa que los derechos que otorgan pueden ser vendidos o alquilados a otros agricultores.

no están vinculados a la tierra, y por lo tanto se puede comerciar con ellos. Por eso, tus derechos pueden ser comprados, alquilados o vendidos a otro agricultor.

Por otro lado, hay muchas Diputaciones Provinciales y Ayuntamientos que ponen en marcha políticas de ayuda al mundo rural, sobre todo en regiones donde la agricultura o la ganadería siguen teniendo mucha importancia, caso de Andalucía, Extremadura o Castilla La Mancha.

Estas subvenciones varían en función de cada Comunidad Autónoma o de cada municipio, pero suelen tener que ver con propuestas para la modernización del sector primario o ayudas a las personas mayores que viven en medios rurales. Lo mejor es que consultes en tu ayuntamiento si existe alguna ayuda al desarrollo del ámbito rural.

Problemas con Catastro o Registro

Uno de los problemas más frecuentes que se pueden dar a la hora de valorar una finca rústica es que los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad no coincidan.

A la hora de describir una finca o parcela rústica existen tres realidad distintas:

  • Física: la ubicación y dimensiones objetivas de la finca.
  • Jurídica: la descripción que aparece en las escrituras o contratos.
  • Catastral: la localización o superficie que le atribuye el Catastro.

Como ya hemos dicho, hay ocasiones en las que estas tres realidades no coinciden. Por ejemplo, los datos que aparecen en el Registro de la Propiedad muchas veces no son exactas, ya que provienen de las escrituras, y éstas a veces recogen las manifestaciones de los interesados. Los datos aportados por éstos pueden ser inexactos, por ejemplo, a causa de medidas realizadas “a ojo”, confusiones con los puntos cardinales al señalar los linderos, etc.

Por otra parte, también puede suceder que la realidad física no coincida con los planos que figuran en el Catastro, a causa del algún error de apreciación en el mismo.

En la actualidad se está trabajando para unir estas tres realidades (física, registral y catastral) a través de la puesta en marcha de una serie de procedimientos que buscan la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y la realidad jurídica extrarregistral. Una de las iniciativas es poner en marcha medios telemáticos que permiten una comunicación rápida y ágil de los datos de fincas entre Registro, Catastro y notarías.

Resumen: ¿Cómo debo hacer el contrato para vender una propiedad rústica en el pueblo?

Para terminar, te recordamos algunos consejos a la hora de formalizar un contrato de compraventa de finca rústica:

  • El contrato, como se indica en el Código Civil, siempre por escrito.
  • En muchos procesos de compraventa de terrenos o inmuebles se realiza un contrato de arras, en el que se pacta loa compraventa futura de la finca a cambio del pago de una señal o anticipo.
  • Lo más aconsejables es elaborar un contrato privado, ante notario, que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad y ofrezca plena seguridad jurídica.
  • Hay que definir bien todos los aspectos sobre la finca y las condiciones de venta: precio, cargas, modo de pago, fecha límite, intereses de demora, etc.
  • Se debe actuar de buena fe, no tratar de engañar al vendedor/comprador, ya que se podría cancelar el proceso de compraventa, o incluso dar lugar a una reclamación por la vía administrativa, civil o penal.

Esto ha sido todo sobre el contrato de compraventa de fincas urbanas. Si quieres más información sobre otros modelos de contratos, puedes consultar otros de nuestros artículos: