El sector primario ha sido, históricamente, uno de los más importantes en España, sobre todo en Comunidades Autónomas como Andalucía, Extremadura, Castilla y León o Castilla La Mancha. El medio rural sigue siendo básico por su gran aporte a la producción agrícola, ganadera o forestal. Sin embargo, ¿qué se necesita para la explotación de una finca agraria? A continuación te decimos qué es un modelo de contrato de arrendamiento rústico y cómo elaborarlo.
Modelos de contrato de arrendamiento rustico para descargar
Antes de entrar de lleno en la información sobre estos contratos, te dejamos unas plantillas para descargar contratos de arrendamiento rústico.
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¿Que es un arrendamiento rústico?
Consiste en el arrendamiento de una finca para desarrollar actividades agrícolas, ganaderas o forestales. El propietario o arrendador cede el terreno a un arrendatario a cambio de una renta. Por su parte, el arrendatario se encarga de la explotación de las tierras y es el beneficiario del fruto de su trabajo.
La explotación de terrenos agrarios está regulada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, de Arrendamientos rústicos, aunque hay Comunidades Autónomas que tienen su propia normativa, como es el caso de la Comunidad Valenciana, que ha desarrollado la Ley 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat, de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias.
La primera Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 permitía que la relación entre arrendador y arrendatario se estableciese mediante acuerdo verbal o contrato escrito. A partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 se impuso la obligatoriedad de refrendar los acuerdos por escrito, aunque sea mediante un contrato sencillo.
Sin embargo, el artículo 1.278 del Código Civil señala que los contratos son válidos sea cual sea la forma en que se hayan pactado. Eso sí, en el caso de los acuerdos verbales será necesario probar su existencia mediante recibos, facturas u otros documentos.
¿Quiénes son los firmantes del contrato de arrendamiento de fincas rusticas?
En la firma de un contrato de arrendamiento rústico intervienen dos figuras principales:
- Arrendador: es la persona que cede el terreno. No tiene por qué se el propietario, sino que puede ser una persona con derecho a gozar disfrutar del bien y administrarlo, por ejemplo un usufructuario.
- Arrendatario: es la persona que alquila el terreno con el objetivo de realizar alguna actividad de índole agraria, ganadera o forestal. Puede ser una persona física o jurídica. También existe la figura del agricultor profesional, definido como el trabajador del campo cuyos ingresos son superiores al doble del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM).
¿Qué debe incluir un contrato para el arrendamiento rustico?
Un contrato modelo de arrendamiento rústico debe incorporar información que permite que las partes establezcan un acuerdo transparente. Veamos algunas de las cláusulas más importantes a incluir.
Datos personales de las partes firmantes
El contrato de arrendamiento de fincas rústicas ha de incluir los datos personales de arrendador y arrendatario:
- Nombre y apellidos
- Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación fiscal (NIF).
- Domicilio, incluyendo Código Postal
- Otros datos opcionales como teléfono o correo electrónico
Datos de las fincas que se van a arrendar
También hay que aportar datos fundamentales sobre la finca que se pretende arrendar. En este caso se debe informar sobre los siguientes aspectos:
- Número de polígono y parcela donde se encuentra la finca
- Localidad y municipio
- Superficie que se arrienda (en m2, hectáreas o unidad de medida similar)
- Tipos de cultivo al que está destinado el terreno (regadío o secano)
El importe de la renta acordada
En el modelo de contrato de arrendamiento rústico se debe indicar el importe de la renta que el arrendatario pagará al arrendador. También se ha de indicar la periodicidad para el pago (lo más habitual es hacerlo de forma mensual, trimestral o semestral).
En el contrato también deben quedar reflejadas las subidas de la renta año a año, por ejemplo en función de la subida de los Índices de Precios de Consumo.
Duración del arrendamiento
Desde enero de 2006, la duración de una arrendamiento rústico por contrato es de 5 años. A su vez, las prórrogas también tendrán una duración de 5 años, salvo que por contrato se establezca una duración menor.
Sin embargo, antes de la entrada en vigor de la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, de Arrendamientos rústicos existían otras normativas. Aquellos terrenos que fueron arrendados anteriormente a la entrada en vigor de esta ley, se regirán por la normativa que estuviera vigente en aquel momento.
Esto quiere decir que las fincas arrendadas antes del 25 de julio de 1995 tienen su base normativa en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, la cual establece una duración máxima para el arrendamiento de 21 años, incluyendo las prórrogas.
Por su parte, los contratos de arrendamiento rústico celebrados entre el 25 de julio de 1995 y mayo de 2014 tendrán una duración mínima de 5 años. En caso de que el arrendador no comunique la finalización de dicho contrato, se entenderá renovado por otros 3 años.
Por su parte, los arrendamientos rústicos iniciados entre mayo de 2004 y enero de 2006 tiene una duración de 3 años. En caso de que el arrendador no comunique la finalización de dicho contrato, se entenderá renovado por otros 3 años.
Fin del arrendamiento
Existen diferentes causas que pueden provocar la extinción de la relación entre rentero y arrendatario:
- Pérdida o expropiación de la finca. En caso de pérdidas o expropiaciones parciales, el arrendatario tiene derecho a seguir explotando el terreno, pagando tan solo la parte proporcional de la renta.
- Fin de contrato.
- Acuerdo entre las partes.
- Desistimiento del arrendatario, siempre que lo haya comunicado al arrendador con un año de antelación.
- Por extinción de la sociedad, en caso de que el arrendatario sea una persona jurídica o comunidad de bienes.
- Si el arrendador pierde el derecho de disfrute y administración de las tierras (usufructo).
- Impago de rentas.
- Emplear la finca para usos distintos a los establecidos en el contrato y por la normativa.
- Ceder a terceros la explotación de la finca sin consentimiento del propietario.
- Causar daños o desperfectos en la finca por comportamientos negligentes.
- Expropiación forzosa o calificación de la finca como suelo urbanizable.
- No cumplir con las obligaciones legales y contractuales relativas al mantenimiento o mejora de la finca.
Arrendador y arrendatario podrán decidir la rescisión de contrato si la otra parte incumple sus obligaciones sobre mantenimiento o mejora de la finca. Si la explotación de la tierra termina por fin de contrato o decisión del arrendador, el arrendatario tiene derecho a solicitar una indemnización, por ejemplo a disfrutar de la tierra flor, esto es, la capa superficial de la tierra de cultivo que ha sido producto de su actividad.
Otras cláusulas
El modelo de contrato de arrendamiento rústico también debe incluir otras cláusulas que serán importantes para establecer una relación transparente entre las partes.
Gastos
En el contrato debe figurar quién va a acarrear con determinados gastos como la electricidad, el agua, las cuotas a las organizaciones colectivas para aprovechamiento de aguas, la contribución o el mantenimiento de equipos, maquinaria e instalaciones.
Derechos de pago básico de la PAC
En el contrato de arrendamiento rústico también debe quedar reflejado todo lo que concierne a las ayudas PAC (Política Agrícola Común). En este caso, hay que indicar si se incluyen derechos de pago básico (los cuáles sustituyen a los antiguos derechos de pago único), e informar de que, al término del arrendamiento, pasarán a ser posesión de propietario de la finca.
Garantías o avales bancarios
Indicar si existe algún aval o garantía que el arrendador haya solicitado para hacer frente al pago de la renta. Se debe incluir la información personal y la firma de esta persona física o jurídica que actúa como aval o garantía.
Fecha de firma y de inicio del arrendamiento
Otro punto importante es indicar claramente la fecha de firma del contrato, así como la fecha de inicio de explotación de la finca.
Firmas
Por supuesto, deben figurar las firmas de ambas partes. Aparte del final del documento, se recomienda firmar todas las hojas en el lateral. Si el documento será firmado por testigos o representantes deberán indicar su nombre, apellidos y DNI.
Lo más recomendable es firmar el documento por cuadruplicado. Una copia sería para el arrendador, otra para el arrendatario, otra para Hacienda y la última para el Registro de Arrendamientos Rústicos.
¿Este contrato contempla la opción de compra de las fincas?
Los contratos de arrendamiento rural contemplan la compra de fincas, siempre y cuando se haya estipulado en el propio contrato mediante cláusula de compraventa.
Una vez que haya pasado el tiempo acordado, el arrendatario tiene derecho a solicitar la compra de la finca rústica, descontando del precio de venta estipulado lo que ya hubiera pagado de renta.
El contrato debe estipular todos los aspectos para la compraventa del terreno. Entre las condiciones que deben quedar claramente definidas hay que citar las siguientes:
- Pacto que refleje la intención expresa de ambas partes de comprar/vender la finca antes de la finalización del arrendamiento. El arrendador debe comprometerse a vender en caso de que el arrendatario se decida a comprar. También debe comprometerse a no ceder, alquilar o vender la finca a terceros mientras dure el derecho preferente del arrendatario.
- Precio de renta y de venta
- Plazo máximo para ejercitar la compra. Si no se cumpliera dicho plazo, la relación entre ambas partes seguiría siendo la de un arrendamiento normal.
- Existencia (o no) de fianza).
Por supuesto, estos contratos conviene hacerlos por escrito para que haya una garantía de cumplimiento por ambas partes.
Con esto llegamos al final de nuestro artículo. No olvides que al principio del mismo tienes enlaces para descargar un modelo de contrato de arrendamiento rústico, tanto en PDF (no editable) como en Word (editable).
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