¿Estas pensando en comprar una vivienda o ya te has decidido por una? Ahora llega el momento de meterse con el papeleo, tedioso y complejo, pero realmente necesario para finalizar con el proceso que pondrá las llaves de tu casa en tus manos. En esta entrada os hablamos del contrato de compraventa de vivienda y os dejamos un modelo para su descarga.

El contrato de compraventa de vivienda

El contrato de compraventa de vivienda es un acuerdo bilateral (entre dos partes), en el que la parte vendedora se obliga a la entrega de la vivienda y la parte compradora se obliga a pagar el precio acordado por ella en el contrato. Como en todo contrato de compraventa, los elementos esenciales que no pueden faltar son:

  • Consentimiento de las partes: Con el consentimiento de las partes en el precio y el objeto del contrato, este se perfecciona y es obligatorio, con independencia de que la vivienda haya sido o no entregada.
  • Objeto: La vivienda.
  • Precio: Consistirá en dinero. También puede consistir en parte en dinero y en parte en otra cosa. En caso de que no conste de manera expresa, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente, y por venta en el caso contrario.

▷ Descargar modelo contrato de compraventa de vivienda (PDF, Word, TXT)

Descárgate nuestros modelos de contrato de compraventa de vivienda en diferentes formatos, podrás editarlos con los datos que necesites añadir. Eso sí, siempre recomendamos que te busques la ayuda de un buen asesor o profesional para redactar y completar el documento.

¿Quién puede comprar y vender una vivienda?

El contrato de compraventa de vivienda solo tendrá validez si las partes que intervienen en el mismo tienen capacidad para contratar (vender-comprar) y no están afectas por ninguna prohibición de disponer.

Respecto a la capacidad, se presume capaces a todas las personas mayores edad, así como los menores de edad cuando:

  • Se encuentren emancipados y un juez les haya concedido el beneficio de mayor de edad, siempre y cuando cuenten con el consentimiento de sus padres o tutor.
  • Se encuentre casado con un mayor de edad y cuenta con el consentimiento de este para vender bienes comunes del matrimonio.

En cuanto a las prohibiciones de compra, estas tratan de impedidor que una persona pueda obtener beneficios de las condiciones de compra de determinados bienes (por ejemplo, los empleados públicos respecto a bienes del Estado o municipios de cuya administración están encargados).

Por su parte, las prohibiciones de disponer suponen un límite al derecho de propiedad y son temporales. Se clasifican como:

  • Legales: prohibiciones de disponer en transmisiones de vivienda protegida.
  • Judiciales y administrativa: prohibiciones con origen en una resolución judicial o administrativa.
  • Voluntarias: disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, etc.

Características específicas de este contrato

El contrato de compraventa de vivienda es:

  • Bilateral y recíproco, es decir, engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
  • Oneroso, que implica que ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
  • Comunicativo, porque genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes.
  • Consensual, ya que para su formalización se requiere de la voluntad explícita de las partes contratantes o, lo que es lo mismo, la manifestación del consentimiento.
  • Principal, porque existe por sí solo y no depende de otro contrato.

¿Cómo y cuando utilizar este documento?

El contrato de compra-venta de vivienda es un documento que debemos utilizar siempre que vayamos a vender o comprar una vivienda, ya que por su características y elementos, no solo nos dará seguridad legal a la hora de realizar la operación, sino que también nos permitirá comprobar si quien vende puede hacerlo (es el dueño o tiene poderes acreditados para vender la vivienda en su nombre) y si este tiene cargas o deudas pendientes.

Es un documento que debemos usar siempre en este tipo de operación, tanto si es un contrato de compraventa entre particulares como si es un contrato de compraventa con una empresa (como una inmobiliaria).

¿Qué elementos que debe incluir?

Estos son los elementos que no pueden faltar en el contrato de compra o venta de vivienda:

  • Documentación de las partes firmantes (nombres y apellidos completos, DNI y dirección del domicilio donde residen).
  • Los gastos y las cargas de la vivienda, es decir los impagos o deudas que pueda tener la casa (como la hipoteca, que es el ejemplo más común). Además, también se debe tener en cuenta las posibles deudas con la comunidad de vecinos. Y entre los gastos se deben considerar la plusvalía municipal, la escritura pública, la inscripción en el Registro de la Propiedad o la gestoría.
  • La fecha de entrega de la propiedad siempre debe figurar en el contrato de manera exacta.

¿Cómo hacer un contrato para vender un piso en segunda mano?

En caso de que vayamos a vender un piso de segunda mano, tendremos dos opciones, hacerlo mediante inmobiliaria o nosotros mismos. En este segunda caso, estamos hablando de una compraventa entre particulares, de modo que deberemos recurrir a un contrato de compraventa entre particulares, que si bien no se diferencia mucho de lo que estamos viendo en esta entrada, cuenta con sus propias particularidades. Por ello, para saber más sobre cómo hacer un contrato de compraventa entre particulares podéis leer la entrada al respecto siguiendo el enlace.

Formalización del acuerdo

La formalización del acuerdo sigue una serie de pasos que, si bien no son obligatorios, si es muy recomendable contemplarlos. Estos pasos nos ayudará a preparar el contrato de compraventa de vivienda con todas las garantías. Detallamos los más importantes:

  • La carta de intenciones: Es un documento unilateral cuya finalidad es manifestar la intención de iniciar negociaciones y formular ofertas. Si el receptor confirma su intención de continuar con las negociaciones, se dará paso a una fase de tratos preliminares, encaminada a la elaboración y discusión del contrato.
  • Los tratos preliminares: Es una fase de contactos previos en la que se busca la formación de la voluntad de las partes y determinar las líneas esenciales del futuro contrato, pudiendo concluirse acuerdos parciales, pero que no serán totales o firme ni constituirán un acto jurídico en sentido estricto, aunque las partes asumirán deberes de comportamiento como el principio de buena fe, información, confianza, confidencialidad o la no negociación con terceros.
  • Precontrato o promesa de compraventa: Los tratos preliminares pueden llevar a la elaboración de un contrato preparatorio (precontrato o promesa de compraventa) mediante el que las partes se comprometen a celebrar otro contrato cuyas bases quedan definidas en el precontrato.
  • Opción de compra: Es un contrato a través del cual una de las partes (concedente) concede a otra (beneficiario) la facultad preferente y en exclusiva de celebra o no un contrato de compraventa, dentro de un plazo de tiempo determinado y con unas condiciones determinadas. El concedente está obligado a:
    • Tener disponible a favor del beneficiario la vivienda por el plazo acordado
    • No enajenar la vivienda
    • Vender la vivienda en el momento en que se ejercite la opción por el beneficiario

Reserva y arras

El contrato de arras es un acuerdo mediante el que el futuro comprador se reserva el derecho de adquisición sobre una vivienda a cambio de la entrega de una cantidad de dinero. Al mismo tiempo, este contrato tiene una función compensatoria del perjuicio que puede ocasionar a la otra parte por el desistimiento o incumplimiento de una de ellas.

El contrato de arras debe recoger todos los datos que figurarán en el futuro contrato de compraventa de la vivienda: identificación, precio, forma de pago, plazo para el otorgamiento de la escritura pública y pactos de distribución de los gastos de la operación en su caso.

Además, debe especificar en relación al precio, la cuantía que entrega en concepto de arras y si esta se entiende a cuenta del precio final de compraventa.

Existen tres tipos de contratos de arras:

  • Confirmatorias: las cantidades entregadas se entienden entregadas a cuenta del precio de compraventa, a modo de señal. En caso de incumplimiento del contrato, la parte afectada podrá solicitar indemnización por daños y perjuicios ocasionados, que podrá coincidir o no con las arras.
  • Penales: son una garantía del cumplimiento del contrato, y se pierden o se devuelven dobladas las recibidas según quien incumpla el contrato, además de poder solicitar daños y perjuicios.
  • Penitenciales: si no se lleva a cabo la venta por incumplimiento del comprador, pierde la cantidad entregada. Si el incumplimiento es del vendedor, las tendrá que devolver por duplicado. Estas arras no obligan en ningún caso al cumplimiento del contrato.

Perfección y formalización del contrato

Como dijimos al comienzo, el contrato de compraventa de la vivienda se perfecciona por el consentimiento de ambas partes en contratar, quedando ambas partes obligadas a cumplir con lo pactado con arreglo a la buena fe, usos y la Ley. Y aunque no es necesario, cualquier de las partes puede exigir la elevación a escritura pública del contrato, que sí será obligatoria para el acceso de la operación al Registro de la Propiedad y el préstamo hipotecario.

El contrato por formalizarse de dos formas:

  • Documento privado: se suscribe sin la intervención de funcionario público que atribuya fuerza probatoria al documento. Si bien esto no le resta eficacia al contrato.
  • Documento público: autorizado por el notario, sirve como medio de prueba tanto en juicio como fuera de él.

Al inscribirlo en el Registro de la Propiedad se produce eficacia frente a terceros.

Nulidad total del contrato

Es importante asegurarnos que quien vende la vivienda es el dueño o un apoderado certificado con capacidad para venderla. Porque si quien vende la vivienda no es dueño o no tiene los poderes para venderla, el contrato será nulo, es decir carecerá de toda validez legal y el comprador perderá el dinero que haya dado.

En estos casos, puede ocurrir que el dueño legal de la vivienda la reclame (especialmente se estamos hablando de vivienda de segunda mano) y el comprador no podrá tener un contrato válido que mostrar.

Para evitar esta nulidad de contrato, debemos asegurarnos que quien vende la vivienda puede hacerlo, para lo que es aconsejable pedir algún documento que acredite que es el dueño de la casa o que tiene la capacidad legal para venderla.

Ejemplo de contrato en para la venta de una VPO segunda mano

Os dejamos un ejemplo de contrato para la venta de una vivienda de protección oficial (VPO) de segunda mano, teniendo en cuenta los límites que establece la ley para la venta de este tipo de inmuebles y el precio al que se puede vender dependiendo de los años transcurridos desde que se adquirió. El ejemplo es para un vendedor con el pleno dominio de la vivienda.

Ejemplo contrato venta VPO segunda mano.

Esperamos que esta entrada sobre el contrato de compraventa de vivienda y los modelos que os hemos facilitado os resulten de utilidad. De nuevo recordamos que para este tipo de operaciones, contéis con la ayuda de un profesional, como un buen asesor o abogado.

 

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