Entre los diferentes tipos de sociedades mercantiles que existen encontramos la figura de las sociedades de inversión inmobiliaria, en esta entrada vamos a ver qué son exactamente este tipo de sociedades, sus principales características y los requisitos que deben cumplir para poder constituirse.
¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?
Concepto y objetivos
Una sociedad de inversión inmobiliaria es una entidad de inversión de carácter colectivo y no financiero, cuyo objetivo principal es la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
Cabe señalar que no se debe confundir las sociedades de inversión mobiliaria e inmobiliaria, ya que no son lo mismo, ya sociedad de inversión mobiliaria tiene como objetivo la compra, tenencia, disfrute y venta de valores y otros activos financieros (deuda pública, renta fija privada, acciones e instrumentos derivados).
¿Cómo crear una sociedad de inversión inmobiliaria?
Para poder crear sociedades de inversión inmobiliaria en España, se deben cumplir una serie de requisitos recogido dentro de la normativa aplicable en cuanto a capital mínimo, número de accionistas o títulos que pueden invertir, que tienen como objetivo proteger los derechos económicos de los socios minoritarios.
Requisitos generales y normativa aplicable
Las sociedades de inversión en el mercado inmobiliario deberán aplicar los siguientes requisitos generales o comunes a toda entidad de inversión colectiva:
- Autorización previa de la Comisión Nacional de Valores
- Escritura de la sociedad de inversión inmobiliaria mediante la que se constituye la sociedad
En cuanto a la normativa aplicable a las sociedades la encontramos en los siguientes textos legales:
- Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, reglamento de desarrollo de la Ley de Instituciones de inversión colectiva.
- Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, aprobación del reglamento de la Ley 35/2003 de instituciones de inversión colectiva y adaptación de su régimen tributario.
- Orden Ministerial EHA/596/2008, de 5 marzo, regulación de determinados aspectos del régimen jurídico del depositario de instituciones de inversión colectiva y contenido de los estados de posición. Artículo 2.
Requisitos específicos de la sociedad de inversión
Con carácter específico a estas sociedades de inversión inmobiliaria deberán cumplirse, además, los siguientes requisitos:
Capital mínimo
El capital mínimo de este tipo de sociedades será de 9 millones de euros.
Normas de inversión
Podrán invertir su activo en bienes inmuebles, que podrán adquirir en distintas fases de construcción, pudiendo compatibilizarlo, de acuerdo al reglamento, con la inversión de una parte de su activo en valores negociados en mercados secundarios.
Se consideran inversiones en inmuebles de naturaleza urbana:
- Inversiones en inmuebles finalizados:
- Inversiones en una sociedad cuyo activo esté constituido mayoritariamente por bienes inmuebles
- Inversiones en entidades de arrendamiento de viviendas
- Inversiones en SOCIMIS, siempre que no tengan participaciones en el capital o patrimonio de otras sociedades de inversión inmobiliaria
- Inversiones en otras sociedades de inversión inmobiliaria, siempre que no superen el 10% del activo de la institución en participaciones o acciones de otras sociedades inversión inmobiliaria
- Inversiones en inmuebles en fase de construcción
- La compra de opciones de compra, cuando el valor de la prima no supere el 5% del precio de ejercicio del inmueble
- La titularidad de cualesquiera otros derechos reales sobre bienes inmuebles, siempre que permitan el arrendamiento
- La titularidad de concesiones administrativas que permitan el arrendamiento de inmuebles
Invertirán al menos el 80% del promedio anual de saldos mensuales de su activo en bienes inmuebles. El resto del activo podrán tenerlo invertido en los valores admitidos a cotización en bolsas de valores o en otros mercados.
Reparto de beneficios
El reparto de los beneficios se distribuirá de la siguiente forma:
- 100% de los obtenidos por dividendos de otros bienes inmobiliarios
- 80% de los alquileres
- 50% de los de ventas de inmuebles
Forma
Las sociedades de inversión inmobiliaria serán sociedades anónimas, que solo podrán adoptar la forma de capital fijo. Si cumplen ciertas obligaciones de información, las aportaciones para la constitución o ampliación del capital podrán efectuarse también en inmuebles, que serán tasado en el momento de su aportación.
Capital
El capital social deberá estar íntegramente suscrito y desembolsado desde la constitución y se representará mediante acciones.
Sus reservas deben ser el 20% del capital social de la empresa.
Se podrán emitir diferentes series de acciones que se diferenciarán por las comisiones que les sean aplicables. Las acciones pertenecientes a una misma serie tendrán igual valor nominal y conferirán los mismos derechos.
Cada una de estas series recibirán una denominación específica, que irá precedida de la denominación de la sociedad y, en su caso, del compartimento.
Estas acciones podrán estar representadas mediante títulos nominativos o mediante anotaciones en cuenta.
El número de accionistas no podrá ser menos de 100. Si bien, reglamentariamente, podrá disponerse un umbral distinto.
Reglas sobre el patrimonio
Las sociedades de inversión inmobiliaria deberán tener un patrimonio mínimo inicial de 9 millones de euros, totalmente desembolsados.
Trámites
Inscripción en el Registro Mercantil y en el correspondiente Registro de la Comisión Nacional de Valores, en concreto en lo relativo a Otras Instituciones de Inversión Colectiva
Tipos de sociedades de inversión inmobiliaria
Existen diferentes tipos de sociedades de inversión inmobiliaria, que veremos a continuación.
Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas
Las sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas son aquellas reguladas por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva y cuyo único objeto principal es la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI)
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, también llamadas por sus siglas SOCIMI, se diferencian de las anteriores en que cotizan y tienen una serie de normas especiales.
Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros y al menos un activo (un inmueble).
Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles urbanos destinados al alquiler, terrenos para construir edificios para alquiler o participaciones en otros bienes inmobiliarios. Estos activos deben permanecer en la sociedad al menos tres años y el 80% de los ingresos deben provenir del alquiler.
Además, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en el artículo 8 de la Ley 11/2009, que también será de aplicación a sus socios, tributando con un tipo de gravamen 0%, aunque quedarán sometidas a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos entre los socios.
Cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI)
Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria son aquellas SOCIMI que se han acogido al régimen especial del Impuesto sobre Sociedades.
Un ejemplo de este tipo de SOCIMI lo encontramos en GMP Sociedad de Inversiones Inmobiliarias S.A.
Ventajas de estas sociedades
Aparte de las ventajas fiscales del régimen especial al que pueden acogerse las SOCIMI, que también es aplicable a sus socios, el hecho de adquirir participaciones en ellas es una diversificación de sus inversiones, que es uno de los principios fundamentales para disminuir el riesgo, además de poder participar en el Mercado de Valores en condiciones favorables sin importar la suma de los recursos aportados.
El rendimiento de las acciones está determinado por la diferencia entre el precio de compra y el de venta de las acciones, por lo que si se venden en el momento oportuno, se puede ganar mucho dinero. Además, la venta de acciones tributa como rendimiento del capital mobiliario para la personas físicas.
Esperamos que esta entrada sobre las sociedades de inversión inmobiliaria os haya resultado de utilidad. Si estáis pensando en invertir en este tipo de sociedades, es recomendable que contéis con la ayuda de un buen asesor.
Otros tipos de sociedades en España