Inversión del sujeto pasivo en la construcción

Son obras de urbanización aquellas que tienen por objeto el abastecimiento, la evacuación de aguas, el suministro de energía eléctrica, las redes de distribución de gas, las instalaciones telefónicas, los accesos, las calles y las aceras.

Quedan excluidos los estadios previos como estudios o trámites administrativos.

La Ley del IVA nos define en su artículo 20.1.22º.b que se entiende por este concepto de rehabilitación:

• Cuando más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas.
• Cuando el coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado (previo descuento en ambos casos de la parte correspondiente al suelo).

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, que garanticen su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten a consistan en el tratamiento de pilares y forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para uso por discapacitados.

Siempre que su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su cosa, de las obras análogas a estas, siempre que estén vinculadas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornamento de la edificación ni el mantenimiento o pintura de la fachada:

• Obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las obras destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua, climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética (aquellas destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones, así como la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables).

Como ya comentamos, solo podrán aplicarse la inversión del sujeto pasivo cuando el destinatario de la factura sea otra empresa o profesional. Así, quien realiza la ejecución de la obra facturará sin IVA y el destinatario de la operación se autorrepercutirá el IVA, sin la obligación de realizar después autofactura (requisito que se eliminó en la reforma de la Ley del IVA de 2010).

De esta forma, el destinatario de la factura (promotor o contratista principal u otro subcontratista) se convierte en el sujeto pasivo del impuesto y se autorrepercutirá y se deducirá (si tiene derecho) el IVA de la factura. Mientras que el emisor de la factura podrá seguir deduciéndose el IVA (si tiene derecho) de las compras y/o adquisiciones de bienes y servicios necesarios para el desempeño de su actividad.

Es necesario que el contratista principal y los sucesivos subcontratistas comuniquen expresa y fehacientemente al proveedor o prestador que las operaciones de ejecución de obra o cesión de personal se integran en un contrato principal, promotor-contratista, que tiene por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o la rehabilitación de edificaciones. El contrato debe ser de subcontratación para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo.

La factura con inversión del sujeto pasivo cumplirá con todos los requisitos formales de la factura ordinaria, salvo la inclusión del tipo y cuota de IVA aplicado sobre la Base imponible. Además, se incluirá el texto siguiente:

“Operación de inversión del sujeto pasivo de acuerdo al artículo 84.1.2º f) de la Ley 37/1992 de IVA”

Como hemos comentado antes, el empresario destinatario de la factura no tiene la obligación de realizar autofactura, pero sí que tiene que consignar en sus registros contables la operación como si esta existiese y consecuentemente aparecerá una partida de IVA soportado y otra de IVA repercutido.

Para la realización del correspondiente asiento contable debemos considerarlo desde los dos puntos de vista, el de la contabilidad del emisor y el de la contabilidad del receptor.

Emisor de la factura

El asiento del emisor, que no ha de repercutirse IVA, podría quedar así:

Receptor de la factura

El receptor de la factura con inversión del sujeto pasivo si ha de autorrepercutirse el IVA con efecto neutro, luego el asiento contable quedaría así:

Tanto emisor como receptor de la factura con inversión del sujeto pasivo deberán declararla en los modelos 303 (trimestral) y 390 (anual), de la siguiente manera:

• Emisor: declarará la factura solo a efectos informativos, ya que no intervendrá en la liquidación del modelo 303, en la casilla 44 de supuestos de inversión del sujeto pasivo.
• Receptor: Se autorrepercutirá el IVA, que incluirá junto con las facturas del régimen general en el apartado de IVA devengado y también lo incluirá en el apartado de IVA deducible (si lo es) en operaciones interiores corrientes para que el efecto sea neutro. Todo ello en el modelo 303.
• En el modelo 390 existen algunas celdas bajo el epígrafe “operaciones no sujetas por reglas de localización o con inversión del sujeto pasivo”.

Os dejemos unos ejemplos para ilustrar mejor cómo funciona la facturación con inversión del sujeto pasivo en la contracción

Ejemplo 1:

El promotor TT de un edificio de viviendas y locales comerciales le encarga la construcción del edificio a una constructora GG y esta a su vez subcontrata la fabricación e instalación de cerramientos (ventanas) a la carpintería metálica FF. Por los trabajos realizados en esta ejecución de obra, la carpintería metálica FF emitirá una factura exenta a la constructora GG, que se autorrepercutirá el IVA y al mismo tiempo se lo deducirá, por lo que el resultado de su declaración del impuesto será neutro.

A su vez, la constructora GG emitirá una factura exenta al promotor TT, que se repercutirá el IVA. El promotor TT solo podrá deducirse el IVA autorrepercutido, si el edificio está destinado a la venta de viviendas y locales y al alquiler de locales comerciales. Si estuviese destinado al alquiler de viviendas, no podrá deducirse ese IVA autorrepercutido y tendrá que ingresarlo en la Hacienda Pública.

Ejemplo 2:

Siguiendo con la constructora GG del primer ejemplo y la carpintería metálica FF. Si el contrato de la carpintería fuera solo para la fabricación y suministro de los cerramientos (pero no su instalación), entonces, la factura emitida por la carpintería metálica FF si debería tener IVA, ya que estaríamos ante un contrato de suministro y no un subcontrato para la ejecución de obra.

Ejemplo 3:

Una comunidad de propietarios, a través del gestor de la misma, contrata a una empresa dedicada a la renovación de fachadas para que rehabilite la de su edificio. La empresa encargada de la rehabilitación de la fechada emitirá una factura exenta a la comunidad de propietarios, que tendrá que autorrepercutirse el IVA.

Esperamos que esta guía sobre la inversión del sujeto pasivo en la construcción os haya resultado de utilidad, tanto si sois promotores como si sois contratistas o subcontratistas. En cualquier caso, para cualquier duda relacionada con los impuestos, siempre podéis recurrir a la ayuda de un buen asesor fiscal.