Es probable que si vas a comprar una vivienda nueva este 2020, te preguntas cuánto IVA vas a tener que pagar por ella; en esta entrada vamos detallar toda la información relevante respecto al IVA en vivienda nueva en 2021.
El IVA en vivienda nueva
Antes de entrar a hablar del IVA en la vivienda nueva, veamos qué se entiende por este concepto según la Agencia Tributaria:
“Viviendas nuevas son aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirientes”.
Esta distinción entre vivienda nueva o no es clave para determinar si al precio de venta se la aplica el IVA o no. De manera que a efectos del IVA, se considera casa nueva o piso de obra nueva aquella que se compra directamente al promotor una vez que ha terminado su construcción o rehabilitación. Para Hacienda, esto ocurre cuando el arquitecto y el aparejador responsables del proyecto expiden el certificado de fin de obra.
En el caso de una vivienda de segunda mano, no aplicaríamos el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Existen dos excepciones que hacen que la vivienda nueva se considere de segunda mano:
- Haber estado alquiladas previamente por el promotor durante dos o más años a terceras personas que no sean los nuevos propietarios.
- Los “pisos nuevos” de los bancos, que en realidad se trata de viviendas vendidas por el promotor al banco.
▷ ¿Cuál es el IVA de una vivienda nueva en 2021?
El 10% del valor de la propiedad, que el comprador pagará al promotor, quien será el encargado de ingresarlo en la Hacienda Pública. Es decir que, por ejemplo, en una vivienda que cueste 100.000 euros, el IVA será de 10.000 euros.
Se considera “vivienda el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica”, de acuerdo a la Dirección General de Tributos.
Además, de acuerdo con la Ley del IVA, se considera inmueble destinado a vivienda aquellas edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destina a vivienda, incluidos garajes y anexos (hasta un máximo de dos plazas por cada propietario) en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
Hay que tener en cuenta que este tipo de IVA no es de aplicación en las Islas Canarias, donde se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que para las viviendas de nueva construcción es del 7% con carácter general.
IVA por tipo de vivienda
Aunque, como hemos dicho, con carácter general el tipo de IVA para vivienda nueva es el del 10%, existen algunas excepciones donde el tipo impositivo es diferente, como ocurre, por ejemplo, con el IVA de la vivienda protegida.
Lo vemos en la siguiente tabla:
¿Cómo afecta este impuesto a las promociones de obra nueva?
De acuerdo con la que ya hemos ido viendo a lo largo de esta entrada, para las viviendas de promociones de obra nueva se deberá aplicar un tipo de IVA del 10%, con la excepción de que la vivienda hubiese estado alquilada por el promotor por un plazo igual o superior a dos años a personas distintas a las que van a comprar la vivienda. En caso de que arrendatarios y compradores sean los mismos, sí se considerará vivienda nueva.
En caso de ser una promoción de VPO, el tipo de IVA a aplicar será el superreducido del 4%.
¿Y a las viviendas nuevas de alquiler con opción a compra?
Para las viviendas nuevas de alquiler con opción a compra, la Agencia Tributaria aplica los mismos tipos impositivos que hemos visto antes: el 10% de IVA para las viviendas nuevas de carácter general y el 4% para la VPO de régimen especial o de promoción pública. Estos tipos de IVA también se extienden a las dos plazas de garaje y los anexos que se arrienden conjuntamente.
Qué es la “primera entrega” de viviendas
De acuerdo con la Agencia Tributaria, se entiende por “primera entrega de viviendas” aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación del edificio ha terminado y se ha expedido el certificado de fin de obra. Sin olvidar que no se consideran primera vivienda cuando el promotor las alquiló a personas diferentes a los adquirientes por dos o más años.
¿Qué otros impuestos debo pagar por una vivienda nueva?
La compraventa de una vivienda nueva tiene aparejados otra serie de impuestos a parte del IVA que debemos tener en cuenta:
- Gastos de Notaria para certificar que la operación se ha llevado a cabo.
- Tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
Si la compra se hace con un préstamo hipotecario, habrá que añadir los gastos derivados de la solicitud de la hipoteca.
IVA vivienda nueva para familia numerosa: ejemplo práctico
Veamos aplicado todo lo anterior sobre un ejemplo. Tenemos una familia numerosa que ha comprado una vivienda nueva por un valor de 275.000 euros. No se trata de una vivienda de protección oficial, por lo que el tipo de IVA a aplicar es del 10%. Así tendremos que hacer la siguiente operación:
- 275.000 x 10% = 27.500 euros de IVA
- 275.000 + 27.500 = 302.500 euros
Así, esta familia deberá pagar o financiar un gasto total de 302.500 euros. Teniendo en cuenta que en esta cifra no se incluyen otros gastos como notaría o tasación.
¿Qué ocurriría si la vivienda fuese de protección oficial? Entonces el IVA a aplicar sería del 4%, quedando la operación de la siguiente manera:
- 275.000 x 4% = 11.000 euros
- 275.000 + 11.000 = 286.000 euros
En este caso y si tener en cuenta otros fastos, la familia deberá hacer frente a un gasto de 286.000 euros.
Esperamos que esta entrada sobre el IVA en vivienda nueva para este 2020 os haya resultado de utilidad para poder calcular el IVA de vuestra nueva vivienda. Si quieres saber más sobre este tipo, no te pierdas nuestra entrada sobre el impuesto del IVA.
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