Helena HernándezCuando tenemos un piso o local en alquiler y el inquilino nos deja de pagar, es muy posible que no tengamos muy claro dónde y cómo reclamar las rentas impagadas, puesto que disponemos de diferentes vías para ello. En este artículo os explicamos cómo hacer una reclamación de rentas impagadas y qué vía debéis seguir para ello.
Reclamación judicial de las rentas impagadas
Si ante el impago de un inquilino, no hemos conseguido de manera amistosa que nos pague las cuotas adeudadas del alquiler, la única opción que nos queda para poder reclamar las rentas es acudir a la vía judicial.
El cobro de morosos y reclamaciones de impagados cuenta con dos vías posibles, una más rápida (cuando sale bien) y otra más lenta, pero que nos permite presentar de manera conjunta la demanda de desahucio («acelerando» así ese trámite). Hablamos del proceso monitorio y del juicio verbal.
Cabe señalar que podremos presentar la demanda de reclamación de cantidad por rentas impagadas en el momento en que el inquilino nos haya dejado de pagar una cuota (no existe un mínimo de cuotas ni de cantidad), independientemente de la vía que escojamos.
Juicio verbal
El juicio verbal es el procedimiento para la reclamación de rentas impagadas del alquiler, cuando no podemos localizar al arrendatario (la persona que nos hubiera alquilado el inmueble). Esta vía se puede usar tanto para rentas del alquiler de viviendas como de locales destinados a otros usos (oficinas, local comercial, talleres, etc.).
El primer paso es presentar la demanda por las cantidades adeudadas ante el Juzgado de Primera Instancia en el que se encuentre el inmueble alquilado. Junto al escrito de demanda se deben adjuntar todos los documentos de prueba que quiera usar el arrendador, normalmente, el contrato de alquiler y las mensualidades impagadas.
Al mismo tiempo que se presenta está demanda, se pedirá al juzgado que realice una averiguación domiciliaría, para poder localizar al ex-inquilino. En el caso de localizarlo, la notificación de la demanda se enviará a las direcciones encontradas y se le tendrá por notificado. Si no se le localiza, se publicará la demanda en el tablón de anuncios del juzgado (por edictos) y se le tendrá por notificado.
Una vez notificada la demanda, el ex-inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a ella. Esto abre dos posibilidades:
- Que no se oponga a la demanda, por lo que se le declara en rebeldía procesal (para entendernos, el ex-inquilino ignora la demanda). En este caso, solo habrá juicio si el arrendador lo quiere.
- Que se oponga a la demanda, es decir, que presente su propio escrito de respuesta a la demanda presentada. En este caso, si cualquiera de las partes quiere que haya juicio, se celebrará aunque la otra no quiera.
Señalar que, incluso si no se celebra juicio, el juez dictará sentencia igualmente, reconociendo o no la existencia de la deuda.
Si el juicio se celebra, se oirá a las dos partes y se abrirá el período de prueba, presentando las pruebas que se adjuntaron con la demanda o el escrito de oposición. Es posible aportar nuevas pruebas, si se considera oportuno, siendo el juez quien decida si las admite o no a trámite.
El juicio verbal finaliza con la sentencia del juez, en la que declarará la existencia de la deuda (o no). La sentencia se notifica a las partes y si la deuda ha sido reconocida, el arrendador tiene la posibilidad de interponer una demanda ejecutiva, para embargar al ex-inquilino en el supuesto de que este siga sin pagar la deuda.
También podemos acudir directamente al juicio verbal si tenemos la certeza de que el inquilino no va a pagarnos las deudas reclamadas a través del proceso monitorio y, además, queremos presentar conjuntamente la demanda de desahucio, para no solo conseguir que nos pague la deuda, sino echarlo del inmueble.
Para el juicio verbal se necesita de abogado y procurador, independientemente de la cantidad adeudada.
Proceso Monitorio
El proceso monitorio representa una vía más rápida y ágil para la reclamación de rentas impagadas, pero requiere de saber dónde reside el ex-inquilino, de que la existencia de la deuda pueda acreditarse mediante documentos firmados por el deudor y de que la deuda sea líquida, determinada, vencida y exigible.
Si se cumplen esos requisitos, el primer paso es enviar un burofax al ex-inquilino reclamándole la deuda (se recomienda que el burofax lleve acuse de recibo). Si sigue sin pagar la deuda, procederemos a presentar la demanda de inicio del proceso de monitorio en el Juzgado de Primera Instancia del lugar de residencia del arrendatario.
El arrendatario será notificado, lo que da paso a las siguientes posibilidades:
- Si no se consigue notificar al arrendatario, el proceso termina y se abre la posibilidad de acudir al juicio verbal, teniendo que presentar la consiguiente demanda.
- Si se le localiza, tiene un plazo de 20 días hábiles para pagar la deuda u oponerse a la demanda:
- Si paga, el proceso se termina.
- Si no paga ni se opone a la demanda, el proceso se finaliza mediante decreto y el demandante puede solicitar la ejecución de la deuda (es decir, el embargo del inquilino).
- Si no paga, pero se opone a la demanda, el proceso se pasa a la vía del juicio verbal, en los términos que hemos visto en el punto anterior.
Para el proceso monitorio no es necesario abogado y procurador, pero se recomienda su asistencia, que será obligatoria si el proceso acaba en juicio verbal y la deuda reclamada es superior a 2.000 euros.
Reclamación judicial del desahucio, pero no las rentas
Es posible, aunque es la opción menos usada, reclamar el desahucio por vía judicial, pero sin reclamar las rentas adeudadas. Este procedimiento se lleva a cabo a través del juicio verbal, pero sin reclamar las cuotas impagadas, aunque sí que serán prueba y razón para solicitar el desahucio.
También es posible que en el escrito de demanda por rentas impagadas, se incluya un compromiso mediante el cual, el arrendador facilite el desalojo voluntario, condonando la deuda al arrendatario, si este deja el inmueble dentro de un plazo de tiempo determinado, que no puede ser inferior a 15 días desde la presentación de la demanda.
En cualquier caso, presentada la demanda de desahucio, se notificará al arrendatario, indicando la fecha del juicio, la fecha del desahucio y un plazo de 10 días hábiles para que oponerse a la demanda. A partir de aquí, se pueden dar estos supuestos:
- El arrendatario no se opone y deja el inmueble en el plazo dado, finalizando el proceso.
- El arrendatario no se opone a la demanda, pero no abandona el inmueble, se pasa al lanzamiento, que es la ejecución del desahucio en la fecha indicada.
- El arrendatario se opone a la demanda, abriéndose la fase del juicio verbal. Si el juez da la razón al arrendador, se procede con el lanzamiento.
Para este procedimiento es necesaria la asistencia de abogado y procurador.
¿Cuánto puedes tardar en desahuciar a tu inquilino una vez presentada la demanda?
Aunque los plazos varían en función del caso, del juzgado, de si el deudor se puede localizar o no con facilidad y de si este se opone o no a la demanda, el tiempo medio que se puede tardar en desahuciar a un inquilino moroso una vez presentada la demanda es de cinco a seis meses. Por ello, siempre se recomienda, si se va a proceder con la reclamación de rentas impagadas, presentar también la demanda de desahucio, así todo el procedimiento se hará de manera conjunta y se podrá ahorrar tiempo.
