Inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles

Para ver cómo se aplica la inversión del sujeto pasivo en los diferentes supuestos contemplados por la Ley del IVA, los veremos uno a uno.

Para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo en este caso, deben cumplirse que la operación vaya por IVA y que ambos sujetos intervinientes en la operación sean sujetos pasivos del IVA.

Los bienes inmuebles que forman parte del proceso concursal podrán transmitirse aplicando la inversión del sujeto pasivo cuando se trate de terrenos urbanizados o en curso de urbanización o cuando se produzca la renuncia a la exención, como por ejemplo, de terrenos rústicos. Además, también se aplicará incluso aunque se trate de una primera transmisión, cuando quien transmite es la entidad concursada.

La LIVA recoge varios supuestos en los que se podrá ejercer la renuncia, por parte del transmitiente, de la exención del IVA en la adquisición de inmuebles, como por ejemplo en la venta de terrenos rústicos o en la segunda o ulterior transmisión de una edificación. Al quedar la operación sujeta ahora a IVA, se podrá aplicar la inversión del sujeto pasivo, siempre y cuando el adquiriente tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.

Además, como comentamos más arriba, tanto transmitiente como adquiriente deben ser sujetos pasivos del IVA.

Como ya ocurre en los casos anteriores, adquiriente y transmitiente tienen que ser sujetos pasivos de IVA, debe ser una primera entrega de inmueble (si fuese una segunda, nos iríamos al supuesto anterior) cuya construcción o rehabilitación haya finalizado, con previa renuncia a la exención del IVA y la transmisión del inmueble debe producirse en ejecución de garantía, en dación en pago o subrogándose en la obligación del saldar la deuda.

Como curiosidad, estos supuestos recogidos en la letra “e” del artículo 84.1.2º de la LIVA, se añadieron para evitar el fraude en este tipo de operaciones, donde era habitual que el IVA cobrado no se ingresará en la Hacienda Pública, sino que era usado para saldar deudas.

En todos estos supuestos, el destinatario de la factura deberá autorrepercutirse el IVA y se lo deducirá (si tiene derecho), sin necesidad de emitir autofactura.

La factura con inversión del sujeto pasivo para la venta de inmueble deberá incluir todos los requisitos formales de las facturas ordinarias, pero no incluirá ni el tipo ni la cuota de IVA a aplicar sobre la Base imponible. Y deberá añadir el siguiente texto:

“Operación de inversión del sujeto pasivo de acuerdo al artículo 84.1.2º e) de la Ley 37/1992 de IVA”

El destinatario tendrá la obligación de consignar en sus registros contables la operación, que aparecerá como partida de IVA soportado e IVA repercutido respectivamente.

Para ver cómo realizar el correspondiente asiento contable, vamos a verlo desde el punto de vista del emisor de la factura y desde el punto de vista del receptor de la factura.

Emisor de la factura

Receptor de la factura

El emisor de la factura con aplicación del sujeto pasivo en la venta de un inmueble, deberá declarar esta en la casilla 61 del modelo 303, como “operación no sujeta o con inversión del sujeto pasivo que originan el derecho a deducción”. Mientras en el modelo 390 del resumen anual del IVA, la operación se incluirá en el apartado 10 “Volumen de operaciones”, en la casilla 106 “Entregas de bienes inmuebles u operaciones financieras no habituales”, cuando las entregas de inmuebles no constituyan la actividad habitual de la empresa y, en este caso, minorará el importe total del “Volumen de operaciones”.

Por su parte, el receptor de la factura y adquiriente del inmueble, se autorrepercutirá el IVA anotando en el modelo 303 la Base imponible y la cuota de IVA tanto en el IVA devengado como en el IVA deduccible. En el modelo 390 la autorrepercusión se registrará en las casillas 27 y 28 “IVA devengado en otros supuestos de inversión del sujeto pasivo” y en las casillas IVA deducible, en operaciones interiores de bienes de inversión.

Veamos ahora un par de ejemplos para ilustras lo que hemos ido viendo en los epígrafes anteriores.

Ejemplo 1:

En el caso de una empresa concursada promotora, esta transmite un local de su propiedad y construida por ella a una persona física que lo va a alquilar (por lo que va a poder deducir total o parcialmente el IVA soportado). Aquí podría aplicarse la inversión del sujeto pasivo, al estar ante una entrega de bienes en un proceso concursal entre dos sujetos pasivos del IVA. La promotora emitirá una factura exenta y la persona física que se va dedicar a alquilar el local, repercutirá el IVA y se lo deducirá.

Ejemplo 2:

En el caso de que una empresa tenga una deuda y esta esté garantizada con un inmueble, si no pudiera pagar la deuda, transmite el inmueble a un tercero, que se subroga en la deuda con el acreedor, por lo que aquí también podría aplicarse la inversión del sujeto pasivo.

Esperamos que esta guía sobre la inversión del sujeto pasivo en la venta de inmuebles os haya resultado de utilidad.