Cuando dos personas intercambian dos bienes mutuamente y mediante un acuerdo o contrato, estamos hablando de una transacción llevada a cabo mediante un contrato de permuta, un tipo de contrato tan antiguo que ya figuraba en el Derecho romano, ya que los trueques existen desde mucho antes que existiera el dinero, y aunque pudiera parecer un tipo de contrato en desuso, lo cierto es que todavía se usa para determinados intercambios de bienes.
En esta entrada vamos a ver las principales características del contrato de permuta y os dejaremos unos modelos para que podáis descargarlos.
¿Qué es el contrato de permuta?
El contrato de permuta es aquel contrato por el que cada una de las partes se obliga a dar un bien o derecho para recibir otro bien o derecho a cambio, normalmente sin mediar intercambio dinerario. Un ejemplo de contrato de permuta sería el intercambio de solar por la futura vivienda que se construirá en él.
El contrato de permuta está regulado en los artículos 1538 a 1541 del Código Civil, donde también se le denomina contrato de permuta mercantil.
Contrato de permuta. Formato Word y PDF
A continuación podéis descargaros unos modelos de contrato de permuta tanto en Word como en PDF. Se trata de contratos genéricos que podréis editar y redactar según vuestras necesidades.
Características del contrato de permuta
Las principales características del contrato de permuta sin las siguientes:
- Es un contrato consensual: Las partes se obligan a transmitirse los respectivos bienes o derechos objeto del contrato. Su formalización requiere la voluntad explícita de las partes.
- Es oneroso: La prestación de cada una de las partes del contrato es causa de la correspondiente contraprestación, es decir, ambas partes tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
- Es bilateral y recíproco: Genera derecho y obligaciones para ambas partes; entregar una cosa o derecho por otro.
- Es traslativo de dominio: El contrato se consuma cuando se entrega el bien o derecho. Esta entrega supone la transmisión de la propiedad de lo permutado.
Objeto del contrato
El objeto del contrato puede ser un bien o bienes muebles o inmuebles o derechos (usufructo, herencia, etc.), que les partes se obligan a intercambiarse mutuamente. Únicamente se requiere la capacidad suficiente de las partes contratantes, su voluntad manifiesta y el acuerdo de los bienes o derechos a intercambiar.
Según el objeto, existen tres tipos de contrato de permuta:
- Permuta de bienes inmuebles (casas, pisos, apartamentos, locales, etc.).
- Permuta de bienes muebles (vehículos o cualquier producto físico).
- Permuta de derechos o servicios (de créditos, de sucesión hereditaria, de usufructo, etc.).
¿Qué partes están implicadas en el Contrato de Permuta?
Las personas que intervienen en el contrato de permuta son denominadas permutantes o copermutantes, ya que ambos ocupan la misma posición frente al vínculo que les une y los dos tienen los mismos derechos y obligaciones resultantes del contrato.
Ambas partes de un contrato de permuta tienen las siguientes obligaciones:
- Transferir la propiedad de los bienes o derecho permutados.
- Entregar el bien o el derecho, para que ocurra la transferencia de la propiedad.
- Responder de los vicios ocultos (los problemas o carencias que tenga el bien o derecho permutado).
- Garantizar una posesión pacífica.
- Responder en caso de evicción (la evicción una situación jurídica por la que se produce la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquiriente, en virtud de sentencia judicial o administrativa).
- Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y registro, salvo si pacta lo contrario.
- Pagar los impuestos que correspondan por Ley.
▷ ¿Qué aspectos se deben contemplar en un contrato de permuta?
Hay varios aspectos a destacar respecto al contrato de permuta y que deben tenerse en cuenta si vamos a formalizar este tipo de contrato.
Permuta de la cosa ajena
La permuta de la cosa ajena se produce cuando una de las partes se compromete a entregar una cosa que en el momento de firmar el contrato, aún no es de su propiedad, sino de un tercero.
Cuando el permutante no lograr adquirir la cosa, puede no entregarla e incurrir en un incumplimiento por falta de entrega. O puede entregarla aún no siendo el propietario, en este caso el adquiriente se arriesga a que el verdadero propietario se la reclame posteriormente. Si logra acreditar que la cosa recibida no es de quién la entrego, el adquiriente no estará obligado a entregar la cosa que ofreció a cambio. En este caso, bastará con la devolución de la cosa recibida para la resolución del contrato.
Saneamiento por evicción
Si la parte adquiriente perdiese por evicción la cosa recibida en permuta (es decir, mediante sentencia judicial), podrá hacer una de las siguientes cosas:
- Recuperar lo que dio en cambio.
- Reclamar la indemnización de daños y perjuicios.
Derecho de recuperación de la cosa entregada
Si, de acuerdo al punto anterior, el adquiriente quiere recuperar el bien que entregó a cambio, solo podrá hacerlo cuando el bien esté todavía en poder del otro permutante. Si el bien estuviese en manos de un tercer de buena fe, el primer adquiriente solo podrá recurrir a la vía de la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
Permuta de cosa futura
La permuta de cosa futura es un contrato peculiar, ya que en el momento de la formalización del mismo, una de las cosas a entregar no existe, pero la otra sí. Es un contrato bastante habitual en el ámbito inmobiliario, donde una constructora realiza un contrato de permuta de terrenos a cambio de viviendas que aún no existen, pero que se obliga a construir en dichos terrenos y a entregar a quienes dieron los terrenos al término de la construcción.
Término del contrato de permuta
El contrato de permuta se puede extinguir por las siguientes causas:
- Si ha existencia de vicios ocultos.
- Si una de las partes no entrega la cosa acordada en el plazo convenido.
- Si una de las partes entrega una cosa diferente a la pactada.
- Si hay mutuo acuerdo entre las partes.
Tipos de contrato de permuta y diferencias entre ellos
A lo largo de la entrada ya hemos podido ver que existen diferentes tipos de contrato de permuta. Veamos ahora algunos de ellos.
Solar por obra futura
El contrato de permuta de un solar a cambio de obra futura es una modalidad bastante habitual del contrato de permuta. En este tipo de contrato el propietario del solar cede el mismo a promotor inmobiliario a cambio de que este edifique sobre el solar y le entregue cuando estén construidos determinados pisos o locales previamente convenidos.
Inmuebles
La permuta de inmuebles o viviendas se produce cuando se intercambian propiedades con valores comerciales equivalentes. Este contrato puede producirse entre particulares exactamente igual que un contrato de compraventa. Es un contrato sencillo, pero debe contemplar los siguientes requisitos:
- Que los inmuebles tengan un valor equivalente.
- Se debe reflejar el valor de los inmuebles.
- Entrega de los bienes.
- Entrega mutua de los documentos relativos a la propiedad del inmueble que cada una de las partes transfiere.
- Si hay hipoteca, el banco deberá aprobar una nueva hipoteca en nombre del nuevo titular.
- Cancelación de los recibos de agua y energía eléctrica hasta la fecha de celebración del contrato.
- Comprobante del pago del último impuesto previo a la fecha del contrato.
- Acudir al notario para formalizar la correspondiente escritura en el Registro de la Propiedad.
- Responder de los vicios ocultos, defectos de construcción, estéticos, etc.
Fincas rústicas
El contrato de permuta de fincas rústicas se produce cuando se produce un “intercambio” de este tipo de fincas. Siguen la misma regulación que el resto de contrato de permuta, pero con la particularidad de que pueden quedar exentas de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o del IVA, siempre que sean permuta voluntarias de fincas rústicas autorizadas por la Administración y uno de los permutantes sea titular de una explotación agraria prioritaria y la permuta tengan alguna de estas finalidades:
- Eliminar parcelas enclavadas.
- Suprimir servidumbre de paso.
- Reestructurar las explotaciones agrarias.
Además, también se debe tener en cuenta la existencia de un posible arrendatario en la finca rústica, que podría tener derechos de tanteo y retracto sobre la finca.
Financiera
Una permuta financiera, también conocida como swap, es un contrato por el que dos partes de comprometen a intercambiar una serie de cantidades de dinero en fechas futuras. Estos intercambios de dinero suelen estar referenciados a tipos de interés, denominados IRS (Interest Rate Swap), aunque también se puede considerar un swap cualquier intercambio de dinero referenciado a variables observables.
El objetivo de este tipo de permutas es reducir el riesgo de tipo de cambio de divisas o de tipos de interés.
Esperamos que esta entrada sobre el contrato de permuta os haya resultado utilidad para saber cuándo y cómo usar este tipo de documento.
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