Es normal que cuando pensamos en la vivienda, manejemos dos conceptos básicos, la venta o el traspaso de la misma, pero lo cierto es que existen otras formas de “desdoblar” la propiedad de una vivienda y con ello generar nuevas formas de uso y beneficios, tanto personales como económicos. Nos referimos a la nuda propiedad y el usufrutco, en los que debemos considerar la fiscalidad que viene asociada a estos conceptos.
En esta guía explicaremos cómo incide en el IRPF la nuda propiedad y el usufructo, además de aclarar ambos conceptos.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad de un inmueble es el derecho de propiedad de un titular que carece del usufructo sobre dicho inmueble. Es decir, el nudo propietario de una vivienda no tiene el uso y disfrute de la misma, sino que esos derechos están cedidos a un tercero, de manera que el nudo propietario no podrá disfrutar plenamente de la propiedad hasta que se extinga el usufructo, momento en el que pasará a ser pleno propietario de la vivienda.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es el uso y disfrute de un bien. Es decir, en el caso de una vivienda, el derecho de uso y disfrute de la misma, pero no su propiedad. El derecho de usufructo es siempre temporal.
¿En qué se diferencian la nuda propiedad y el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos, aun cuando recaen sobre un mismo bien. Poseer la nuda propiedad de una cosa es ser el titular del bien, pero sin poder disfrutar del mismo ni tampoco explotarlo para obtener beneficios económicos. Mientras que el usufructo es el derecho a usar y disfrutar del bien, incluida la explotación económica del mismo.
El ejemplo más habitual de nudo propietario y usufructuario podemos verlo cuando una persona mayor decide vender la nuda propiedad de su vivienda a cambio de un cifra que se determina a través de diferentes factores (el valor de mercado del inmueble y la esperanza de vida los beneficiarios son los más importantes) y quedarse como el usufructuario de dicha vivienda hasta su fallecimiento, momento en el que nudo propietario pasaría a ser el propietario de pleno derecho del inmueble.
¿Cómo tributan en IRPF el usufructo y la nuda propiedad?
La tributación del usufructo y la nuda propiedad a efectos de IRPF es diferente. Por un lado, es el usufructuario el que debe declarar todas las rentas que genera el inmueble del que posee el uso y disfrute, tanto si está vacío como si está alquilado, salvo que el usufructo sea la vivienda habitual del usufructuario, en cuyo caso estaría exento en el IRPF. Así, los inmuebles vacíos dan lugar a una renta por imputación equivalente al 2% del valor catastral del inmueble. Si están alquilados, el importe obtenido del arrendamiento se declararía exactamente igual.
En cuanto al nudo propietario, en tanto en cuento exista el derecho del usufructuario, no tendrá que declarar nada relativo al inmueble en sus rentas, puesto que no es el titular del derecho real del inmueble.
▷ El IRPF de la nuda propiedad
Veamos cómo afecta al IRPF la nuda propiedad con más detalle, respondiendo a las preguntas más habituales sobre este concepto y su fiscalidad, sobre todo para ver cómo habrá que declarar (si es que es necesario) la nuda propiedad en la Renta 2020.
¿Cómo debemos declarar en el IRPF la nuda propiedad?
Dado que los inmuebles en nuda propiedad no generan rendimientos para sus propietarios, estos no deben declararlos en el IRPF, pero como estos aparecen en los datos fiscales, en ellos se deberá identificar la referencia catastral y el valor catastral del inmueble, así cómo el derecho que se tenga sobre él, en este caso, el de nudo propietario.
Solo se deberá declarar en la Renta cuando cesa la nuda propiedad y el propietario pasa a serlo de pleno dominio sobre el inmueble, es el momento en el que existe realmente una ganancia patrimonial.
¿Quién debe declarar la nuda propiedad?
La persona que debe declarar la nuda propiedad es el usufructuario del inmuble, quien usa y disfruta del mismo, por lo que deberá reflejar en su Declaración de la Renta el inmubele e indicar si lo tiene arrendado, a su disposición o es su vivienda habitual. El nudo propietario, como ya hemos ido viendo, no debe declarar la nuda propiedad.
¿Mi declaración de la Renta se verá muy afectada?
La declaración de la Renta del nudo propietario no se verá afectada, ya que no es el titular real del derecho sobre el inmueble, y por tanto no está recibiendo rendimientos ni beneficios del mismo. De manera que en la declaración de la renta no se debe indicar ningún porcentaje de titularidad correspondiente a la nuda propiedad, tal y como podemos ver en las instrucciones de la AEAT sobre la nuda propiedad en la declaración de la Renta.
¿Cómo se amortiza la nuda propiedad?
Dado que el uso efectivo de la propiedad no pertenece al nudo propietario, no se podrá practicar ninguna amortización de la devaluación de la vivienda por uso y disfrute.
¿Cómo cancelar la nuda propiedad?
La nuda propiedad se puede cancelar por renuncia o fallecimiento del usufructuario de la vivienda. En ese momento, la nuda propiedad dejar de existir y se obtiene el pleno derecho de dominio sobre la vivienda.
Qué diferencias existen en la tributación de los diferentes tipos de nuda propiedad
Las diferencias existentes en la tributación de los diferentes tipos de nuda propiedad las encontramos cuando se produce la venta de la nuda propiedad, que afectan a la determinación de la base imponible, que es la que determina el tipo aplicable de gravamen en los traspasos patrimoniales.
Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio
La nuda propiedad con usufructo vitalacio suele ser la modalidad más habitual, en la que el usufructuario tendrá el derecho al uso y disfrute de la propiedad hasta su fallecimiento.
Si se vende la nuda propiedad en este caso, se estimará que el valor es igual al 70% del valor total del inmueble cuando el usufructuario cuente con menos de 20 años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1% menos por cada año más, con el límite del 10%.
Venta de nuda propiedad con usufructo temporal
En este tipo de nuda propiedad, el usufructuario se reserva el derecho de uso y disfrute por un plazo determinado (5, 10, 15 años…), ya que prevé que a partir de ese momento no deseará seguir residiendo en la vivienda.
Si se vende la nuda propiedad en este caso, quedará sometida a gravamen la constitución del usufructo, que se valorará en un 2% del valor del bien por cada año de duración del contrato sin exceder del 70%.
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el usufructo?
El nudo propietario adquiere el usufructo cuando por renuncia o fallecimiento, el usufructuario deja de tener pleno dominio de la vivienda. En ese momento, la propiedad y el uso y disfrute de la vivienda pasan a ser del nudo propietario, que será solo propietario con pleno dominio de la vivienda.
Derechos y obligaciones del nudo propietario
El nudo propietario tiene unos derechos y obligaciones que contemplar respecto a la propiedad y el usufructuario de la misma.
Derechos del nudo propietario
- Derecho de propiedad del bien.
- Derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario.
- Derecho de hipotecar la nuda propiedad.
- Derecho a realizar obras y mejoras en el inmueble cuando estas no perjudiquen al usufructuario.
- Derecho a que se le restituya el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo.
Obligaciones del nudo propietario
- Respetar el derecho del usufructuario.
- Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos del bien usufructuado, salvo el IBI.
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad.
- Hacerse cargo de la hipoteca en el caso de que al constituirse el usufructo este se encontrara hipotecado.
Esperamos que esta entrada sobre el IRPF en la nuda propiedad y el usufructo os haya despejado las dudas que pudierais tener sobre este tema. Pero si necesitáis más información, puedes ver todos los artículos sobre, que nuestros asesores expertos elaboran para ti, con el objetivo de que conozcas todos los beneficios que puedes obtener en tu próxima declaración de la renta.