▷ El contrato de arrendamiento de un local de negocio

El contrato de arrendamiento de un local de negocio es un documento que se ha de firmar antes de proceder al alquiler de un establecimiento destinado a fines comerciales. Pero, ¿en qué consiste este contrato y qué cláusulas incluye? ¿Qué derechos y obligaciones establece para propietarios e inquilinos?

Arrendamiento de un local de negocio. ¿Qué es y por qué es necesaria la redacción de un contrato?

El contrato de alquiler de local comercial simple es necesario a la hora de arrendar un establecimiento destinado a negocios de índole comercial, industrial, artesanal, profesional, recreativo o cultural, entre otros.

Este tipo de contratos son similares a los que se realizan para al alquiler de viviendas, pero cuentan con particularidades derivadas del uso que se les va a dar.

La normativa que regula el alquiler es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual es matizada por la nueva ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio.

Los contratos de alquiler de locales comerciales son necesarios porque establecen aspectos clave para arrendador y arrendatario, tales como la descripción del local, el uso al que se va a destinar, el importe de la renta, la forma de pago, las condiciones para la realización de obras o para la cesión del arrendamiento, entre otras cláusulas.

El contrato debe ser firmado por el propietario o el inquilino. Para dar mayor veracidad, además de firmar al final del documento se recomienda hacerlo también en el margen izquierda de todas las páginas del contrato. En ausencia del propietario o inquilino, también podrán firmar el contrato sus representantes, para los cual es obligatorio contar con un poder notarial.

En definitiva, el contrato de alquiler de un local de negocio es un documento imprescindible ya que establece los derechos, obligaciones y responsabilidades que afectan a las partes, esto es, tanto al arrendador como al arrendatario.

Modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio (PDF para descargar)

A continuación te mostramos un ejemplo de contrato de arrendamiento de local.

Descarga aquí el modelo de contrato completo en formato PDF

¿Qué incluye un contrato de arrendamiento de local de negocio?

Un modelo de contrato actualizado para arrendamiento de un local comercial ha de incluir ciertas cláusulas, las cuáles son impuestas por el propietario y han de ser aceptadas por el arrendatario como condición para la cesión del local.

Intervinientes: en este caso, el propietario del local y el futuro inquilino. También se puede otorgar un poder notarial a los representantes para que sustituyan a las partes en la firma del documento.
Fecha: tanto de la firma del acuerdo, como del inicio de la relación contractual.
Objeto: define la actividad que se va a desarrollar en el local
Obligaciones: tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por ejemplo, si se cede mobiliario o equipo el inquilino debe comprometerse a hacer un buen uso de estos. También debe informar si se produce algún desperfecto o incidencia que ponga en peligro la integridad del local. El propietario, por ejemplo, no puede modificar el destino del local sin conocimiento del inquilino.
Legislación aplicable: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio.
Duración del contrato: El tiempo por el que se cede inicialmente la explotación del local.
Prórroga: condiciones para ampliar la concesión de la explotación del local y duración de la misma.
Indemnización: en caso de incumplimiento de contrato por alguna de las partes. Por ejemplo, el arrendatario tiene derecho a una indemnización por parte del arrendador si se extingue el contrato de plazo dentro del arrendamiento, siempre y cuando se haya realizado una actividad comercial en el mismo durante los últimos 5 años, y el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación su intención de renovar el contrato por otros 5 años.
Licencias: si el local posee licencia de actividad, debe realizar un cambio de titularidad. Si no existe licencia, la obtención de la misma corre a cargo del arrendatario. Si el arrendatario no puede conseguir la licencia se pueden dar dos supuestos: si se deniega la licencia porque el arrendatario no ha hecho las obras pertinentes o no cumple las condiciones, no se podrá resolver el contrato; pero si la licencia es denegada por impedimentos no subsanables, sí se podrá resolver el contrato.
Certificado de Eficiencia Energética: desde el 1 de junio de 2013 es necesario para el alquiler de locales de negocio.
Estado actual del local: condiciones de mantenimiento en las que se alquila el local.
La renta en el contrato de arrendamiento de local: el arrendatario cede la explotación del local de negocio a cambio del pago de una renta mensual, o lo que es lo mismo, un alquiler.
Gastos asumidos e interés de demora: en caso de que el arrendatario se retrase en el pago de la renta, se le puede aplicar un interés de demora día a día de tres puntos sobre el interés del dinero, empezando a contar desde el último día que pudo hacer frente al pago del alquiler.
La fianza en el contrato de arrendamiento de local: el pago de la fianza en arrendamientos de locales para uso distinto a vivienda es obligatorio. El importe es el equivalente a dos mensualidades de la renta sobre el alquiler del local.
Servicios y suministros: existencia de mobiliario, maquinaria, equipo de prevención de riesgos, instalaciones de agua, luz o gas, etc.
Obras en el local arrendado: las partes deben fijar las condiciones para realizar obras en el local para adecuarlo a la normativa vigente. Es habitual que en este tipo de contratos el arrendatario establezca un plazo máximo de tiempo para que el arrendatario empiece las obras por voluntad propia. Transcurrido ese plazo de tiempo será necesario obtener autorización expresa por parte del arrendador. En caso de no haber cláusula al respecto será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1554.2 del Código civil, el cual indica que un local ha de cederse en estado de servir, por lo que en caso contrario el arrendatario podría realizar las obras de adecuación pertinentes.
Obras y gastos de conservación: si no hay nada estipulado, las obras de conservación y mejora del local corren a cargo del arrendador. Sin embargo, normalmente se suele estipular que éstas corren a cargo del arrendatario. En este caso, el arrendatario asume la responsabilidad de dejar el local en el mismo estado que lo arrendó.
Daños: la fianza tiene el objetivo de actuar como garantía ante los posibles daños que se pudieran causar en el contenido del local. En cambio, en cuento al continente, será el propietario quien tenga que hacer frente a los gastos por daños estructurales, por ejemplo una tubería rota que afecta a la comunidad de vecinos del edificio.
Cesión de contrato de arrendamiento de local de negocio: en el caso de locales destinados a actividades comerciales o empresariales, el arrendatario puede realizar una nueva cesión del arrendamiento sin el consentimiento del propietario. Eso sí, deberá informar a éste en el plazo de un mes. A su vez, el arrendador tiene derecho a subir un 10% la renta en los casos de subarrendamiento parcial, y un 20% en los de subarrendamiento total.
Extinción del arrendamiento de local y restitución: se establecen las causa para la extinción o rescisión de contrato. Las más habituales suelen ser el fin de plazo de contrato pactado, el impago de rentas, la cesión del arrendamiento sin notificación al propietario, realizar obras sin consentimiento, causas daños intencionados en el local, realizar actividades insalubres o molestas, etc.
Desistimiento: consiste en el derecho del arrendatario a romper de forma unilateral la relación contractual. Solo se puede aplicar este derecho si se reguló mediante el propio contrato. En el contrato también se puede establecer al indemnización a pagar por desistimiento. Si el contrato no incluye ninguna cláusula al respecto, no existirá tal derecho.
Notificaciones: la normativa prevé que las partes puedan acordar la forma y vía para el envío de notificaciones, por muy informales que sean (por ejemplo, WhatsApp). Por ejemplo, a la hora de informar sobre la intención de rescindir el contrato o de ceder el alquiler a otra persona.

Resumen

En definitiva, el contrato de arrendamiento de un local de negocio es un documento necesario para la cesión de un local. Este sería el resumen de sus características:

Es un contrato que establece los derechos, obligaciones y responsabilidades de arrendador y arrendatario.
Incluye todas las cláusulas que regularán la relación entre las partes (renta, fianza, conservación del local, obras de acondicionamiento, licencias, duración del contrato, prórroga, extinción, etc).
Las cláusulas anteriores se establecen y firman por voluntad expresa de las partes.
Se regula por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio.
Ha de ser firmado por el propietario y el futuro inquilino o por sus representantes con poderes notariales.

El principal problema a la hora de hablar de las características generales de estos contratos es que dependen de lo establecido y acordado por las partes implicadas. Es decir, un contrato de alquiler de un local de negocio podría ser muy distinto a otro, en función de las cláusulas que se hayan incorporado.

En cualquier caso, si tienes algún problema a la hora de redactar el contrato de alquiler de tu local, te invitamos a ponerte en contacto con una asesoría legal.

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