La última crisis económica que asoló España provocó el desahucio de numerosas personas y también tuvo como consecuencia el cierre de gran cantidad de inmobiliarias. Sin embargo, con la progresiva recuperación de la economía el negocio de la venta y alquiler de pisos vuelve a ser rentable en determinados contextos. A continuación te mostramos cómo abrir una inmobiliaria, ya sea como agente individual o montando tu propia empresa.

Pasos previos para abrir una inmobiliaria

No te vamos a mentir. El negocio del alquiler y venta de inmuebles no ha pasado por su mejor momento en los últimos años. La gente tenía otras preocupaciones antes que gastar sus ahorros en nuevas viviendas. De hecho, el estallido de la burbuja inmobiliaria fue una de las causantes de la última crisis.

Sin embargo, en la actualidad la situación se ha moderado, y ya es posible emprender de nuevo en un negocio del sector inmobiliario, sobre todo en determinados lugares. Está claro que es preferible hacerlo en zonas con un alto poder adquisitivo, o en entornos donde se puede poner en marcha un negocio de alquiler de pisos en verano, por ejemplo.

En definitiva, hay que ser muy cuidadoso en este sector, por ello, antes de mostrarte cómo abrir una inmobiliaria te recordamos algunos pasos previos que has de seguir.

Definir el modelo de negocio

A la hora de abrir una empresa inmobiliaria tienes varias posibilidades:

  • Agente autónomo: es la mejor opción si tu intención es dedicarte a captar y alquilar o vender casas por ti mismo. Lo ideal es asociarse a una inmobiliaria que te ofrezca buenas comisiones y unas condiciones de trabajo adecuadas.
  • Agencia unipersonal: en este caso trabajarás tu solo, o con algunos agentes asociados. El principal problema de este modelo de negocio es que tiene mayor riesgo y los ingresos son limitados. Además, no solo ejercerás como titular de la empresa, sino que también tendrás que desarrollar la faceta de agente.
  • Empresa inmobiliaria: en este caso se trataría de montar una agencia inmobiliaria de mayor envergadura, con mayor número de agentes y con la que puedas alcanzar mayores niveles de facturación.

En cualquier caso, antes de decantarme por alguna de estas modalidades tendrás que elaborar un estudio de mercado y un plan de viabilidad.

Realizar un Estudio de mercado y Plan de Viabilidad

El estudio de mercado para una inmobiliaria se basa en el análisis de los factores que pueden influir en la implantación y desarrollo del negocio:

  • Contexto geográfico: ¿cuál es la ubicación de la inmobiliaria? ¿Está en un lugar céntrico? ¿Tiene buenos accesos? ¿Es fácilmente visible desde la calle? ¿Es una zona con alto o bajo poder adquisitivo?
  • Contexto socio-económico: como ya te hemos adelantado, el sector inmobiliario no interesa a todo el mundo, sobre todo después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Para la venta de casas o pisos es mejor un entorno con alto poder adquisitivo, mientras que para el alquiler de apartamentos de verano (en zonas de mar o montaña) es ideal un lugar con afluencia de turistas.
  • Clientes: ¿qué tipo de clientes visitan la zona? ¿Cuál es su edad o su poder adquisitivo? No es lo mismo vender que alquilar, ni hacerlo a personas con ingresos elevados, que a turistas o a estudiantes.
  • Competencia: ¿hay muchas inmobiliarias en la zona? ¿Existe posibilidad real de competir con ellas en cartera de pisos o precios?
  • Inmuebles: ¿apostar por la venta o por el alquiler de pisos? ¿Apartamentos o casas con terreno? ¿Inmuebles a estrenar o de segunda mano?
  • Precio: todas las variables anteriores influyen en el precio de venta. Por ejemplo, no vas a establecer precios de salida elevados en una zona donde acaban de construir viviendas de protección oficial.

Por otra parte, está el Plan de Viabilidad, que consiste en elaborar un proyecto de negocio para comprobar si puede ser rentable. A la hora de elaborar un plan de viabilidad debes tener en cuenta las siguientes variables:

  • Estructura: ¿cómo se va a organizar la inmobiliaria? ¿Cuánto personal se necesita en cada departamento? Por ejemplo, para una inmobiliaria pequeña solo se necesitan unos pocos agentes, pero para una de mayor tamaño se necesitarán más agentes, y probablemente, alguien que los coordine.
  • Objetivos: ¿qué metas se quieren alcanzar? Hay que tener en cuenta el punto desde el que se parte y ser realista. No puedes pensar en ser el rey del ladrillo si acabas de llegar al sector.
  • Imagen de marca/marketing: ¿qué valores quieres transmitir? ¿Qué estrategias vas a usar para llegar a los clientes?
  • Fortalezas y debilidades: gracias al estudio de mercado puedes saber qué puntos a favor tiene tu modelo de negocio y a qué amenazas se enfrenta.
  • Recursos: todo aquello que necesitas para poner en marcha tu inmobiliaria. Básicamente un local, equipos informáticos y personal.
  • Análisis de costes: ¿cuánto te va a costar poner en marcha el negocio? ¿En cuánto tiempo podrás obtener un retorno de la inversión?

¿Cuánto cuesta abrir una inmobiliaria?

El presupuesto para abrir una inmobiliaria depende de la envergadura de la empresa y de factores como la ubicación o la procedencia del local.

En este caso vamos a ver cuánto costaría abrir un inmobiliaria con las siguientes características:

*El presupuesto es aproximado.

  • Local alquilado
  • Un gerente
  • Un asistente o agente de captación y venta.

Los gastos iniciales serían:

  • Constitución de la empresa como Sociedad Limitada: 1.000 euros incluyendo gastos de notaría.
  • Dos meses de fianza del alquiler del local: 1.800 euros
  • Reforma del local: 15.000 euros
  • Mobiliario: 5.000 euros
  • TOTAL: 22.800 euros

Sin embargo, esto sería solo la inversión inicial. Habría que calcular otros gastos para el primer año de vida de la inmobiliaria:

  • Sueldo del gerente: 20.000 euros/año
  • Sueldo del asistente: 18.000 euros
  • Autónomos del gerente + cuota de Seguridad Social: 12.000 euros
  • Hardware y software: 6.000 euros
  • Marketing y publicidad: 6.000 euros
  • Gestoría y asesoría: 2.000 euros
  • Limpieza y mantenimiento: 2.000 euros
  • Seguros: 600 euros
  • Luz, agua, calefacción y teléfono: 6.000 euros
  • Material de oficina: 1.000 euros.

TOTAL: 73.600 euros.

En total, si sumamos la inversión inicial con estos gastos no sale que:

  • 22.800 + 73.600 = 96.400 euros de gastos el primer año.

Ahora, imagina que has vendido 20 viviendas durante este primer año, por un valor medio de 200.000 euros/vivienda. La comisión que te llevas es del 3%:

  • 200.000 x 20 = 4.000.000 euros de facturación
  • 3% de 4.000.000 = 120.000.euros de ingresos antes de amortizaciones.

Obviamente, durante el primer año los márgenes no son muy holgados. Pero ten en cuenta que hay gastos de inversión que no tendrás que volver a hacer, como las reformas del local o el mobiliario. También, sé optimista y piensa que en años sucesivos lograrás vender más viviendas.

Elegir la forma jurídica

Lo más habitual a la hora de montar una inmobiliaria es establecerse como autónomo o formar una sociedad.

Por otra parte, siempre puedes abrir una inmobiliaria como franquiciado, o hacerte agente asociado de alguna franquicia. Algunas de las franquicias de inmobiliarias más conocidas son Remax, Century21, Alfa Inmobiliaria o Don Piso.

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La imagen de marca de tu inmobiliaria

El branding o imagen de marca de tu inmobiliaria es fundamental. Determina la manera en que los demás perciben a tu empresa. Entre los aspectos fundamentales del branding están el nombre y el logotipo.

Nombre o naming

En el negocio de los bienes raíces hay una gran competencia, por lo que el nombre es un importante factor de diferenciación. El nombre de una inmobiliaria debe ser:

  • Sencillo
  • Fácil de recordar
  • Con gancho
  • Descriptivo, que el cliente reconozca el tipo de negocio del que se trata
  • Único, que no exista una inmobiliaria con el mismo nombre.
  • Qué tampoco haya un dominio web con la misma denominación.

Elegir el nombre de tu inmobiliaria no es fácil, pero puedes contar con la ayuda de agencias de naming que te ayudarán a encontrar la denominación perfecta:

  • Agencias de naming en España: Nombra, Nattivos

En todo caso, te dejamos algunas ideas con nombres para tu inmobiliaria, a ver si te llega la inspiración:

  • Mipisito
  • Happy House
  • MuebleIn
  • Planeta casa
  • Home Star
  • VivirAquí
  • Metro Kuadrado
  • Espacio Vital
  • Inmobiliaria “tu nombre”
  • Oferpisos
  • Hogar Apart

Logotipo

Algunos de los consejos que debes seguir para crear el logotipo de tu inmobiliaria son:

  • Usa logotipos que sean combinación de texto e imagen. Son más efectivos.
  • No uses demasiados colores, tres como mucho.
  • Lo mismo con las tipografías, no sea recomienda utilizar más de dos distintas
  • Elige un diseño que el usuario pueda identificar fácilmente con una inmobiliaria
  • Ten en cuenta el tipo de inmobiliaria: una que venda pisos de lujo necesita un logotipo con clase y distinguido, pero una que alquila pisos de verano puede tener una imagen más juvenil y desenfadada.
  • Escoge un diseño que funcione en distintos colores y tamaños y que sea atractivo en cualquier medio de representación.

Para diseñar un logotipo tienes dos posibilidades: Hacerlo tú o contratar una agencia de diseño. Si quieres un resultado profesional, te recomendamos la segunda opción.

  • Agencias de diseño de logotipos en España: ADNLogo, Imperio Creativo.
  • Webs para diseñar logos gratis: Freelogoservices, Logocrea, Canva.

Creación y difusión de imagen de marca

Además del nombre y el logotipo, la imagen de marca se crea en base al uso de colores, tipografías y, en general, un estilo particular.

Para difundir la imagen de marca es necesario que ese estilo esté presente en cada rincón de la inmobiliaria:

  • Exterior del local
  • Decoración interior
  • Rótulos y carteles
  • Folletos y tarjetas de visita
  • Página web
  • Redes sociales
  • Emails
  • Anuncios y campañas comerciales
  • Etc.

Requisitos para montar una inmobiliaria

Para abrir una inmobiliaria no se necesitan requisitos especiales, como sucede por ejemplo con un negocio de hostelería. Sin embargo, sí es imprescindible cumplir con las obligaciones municipales, las cuales pueden variar en cada ayuntamiento:

  • Licencia de apertura: para poder abrir el local.
  • Licencia de funcionamiento: si te vas a establecer en un local de nueva apertura
  • Permiso de obras: para hacer obras de acondicionamiento del local
  • Cambio de titularidad: si la inmobiliaria ya está funcionando, pero tú serás el nuevo titular.
  • Registro de la propiedad inmobiliaria: si has comprado un inmueble con la intención de montar en él la inmobiliaria.
  • Registro de la propiedad industrial: si vas a fundar una marca propia.
  • Tasa por recogida de basuras: en función de cada ayuntamiento.
  • Seguro de responsabilidad civil y patronal.
  • Seguro de caución (solo en determinadas comunidades).

Trámites para abrir una inmobiliaria

Los trámites dependen del tipo de forma jurídica que quieras adoptar:

Si vas a establecerte como agente autónomo:

  • Alta en el RETA
  • Alta en el Impuesto de Actividades Económicas

Si vas a crear una Sociedad Limitada:

  • Obtener una denominación social
  • Abrir cuenta bancaria a nombre de la empresa
  • Redactar estatutos sociales
  • Firmar escritura pública de constitución
  • Solicitar NIF provisional
  • Alta en el Impuesto de Actividades Económicas
  • Declarar IVA
  • Alta en el Registro Mercantil
  • Obtener NIF definitivo

EN RESUMEN:

“El branding o imagen de marca de tu inmobiliaria es fundamental. Determina la manera en que los demás perciben a tu empresa.”

Instalaciones y equipo necesario en una inmobiliaria

Una inmobiliaria no requiere de instalaciones especiales. Puede servir cualquier local acondicionado como despacho u oficinas, del mismo modo que si quisieras montar una asesoría o consultoría.

Local, mobiliario y equipo

El local debe estar acondicionado de tal manera que cumpla los requisitos municipales. Es el primer paso imprescindible para conseguir la licencia de apertura. Será evaluado por un técnico de la administración. Te recomendamos consultar los requisitos en tu ayuntamiento.

Respecto al mobiliario y equipo, necesitarás:

  • Mostrador de entrada
  • Armarios
  • Sofás
  • Mesas y sillas
  • Estanterías
  • Elementos para escaparate
  • Caja fuerte
  • Muebles auxiliares (iluminación, percheros, paragüero)
  • Elementos de decoración (cortinas, alfombras, cuadros, etc)
  • Equipos informáticos y electrónicos (ordenador, software CRM, impresora, fotocopiadora)
  • Material de oficina (carpetas, archivadores, libretas, grapadoras, bolígrafos, calculadora, etc.

Administrar y gestionar una inmobiliaria

Ya tienes el modelo de negocio, el plan de viabilidad y has diseñado la imagen de marca. También cuentas con un local con todos los permisos en regla. ¡Ya puedes poner en marcha tu negocio inmobiliario!

Sin embargo, ahora te asaltarán nuevas dudas: ¿cómo gestionar la inmobiliaria? A continuación te damos algunas claves.

Obligaciones fiscales y contables

Obligaciones fiscales

Si eres agente autónomo:

  • IRPF

Si has creado una Sociedad Limitada:

  • Impuesto de Sociedades

 

Obligaciones contables

Si eres agente inmobiliario autónomo:

  • Libro de facturas emitidas
  • Registro de ventas e ingresos
  • Libro de facturas recibidas
  • Registro de bienes de inversión
  • Registro de compras y gastos

Si has creado una Sociedad Limitada:

  • Inventario y cuentas anuales
  • Libro de ingresos y gastos
  • Libro de actas
  • Registros de socios
  • Registro de acciones nominativas
  • Libro de registro de la sociedad
  • Libro de facturas emitidas
  • Libro de facturas recibidas
  • Registro de bienes de inversión
  • Registro de operaciones intracomunitarias

Sin duda, esta es una de las partes complicada de tener una empresa propia. Lo más recomendable es contar con la ayuda de un asesor contable o fiscal.

Formación necesaria para ejercer

A la hora de abrir una inmobiliaria puedes decidir ejercer solo como titular o gerente, en cuyo caso necesitarías formación o conocimientos en Administración y dirección de empresas.

Para ejercer como agente inmobiliaria se deben tener conocimientos relacionados con el derecho inmobiliario, derecho de la propiedad, derecho urbanístico, tributación inmobiliaria, valoraciones de inmuebles, promoción de viviendas, marketing y comunicación, derecho hipotecario y mucho más. Normalmente se requiere a alguien con formación como abogado, arquitecto o empresariales.

Por otro lado, ten en cuenta que hay algunas regiones en las que se requiere cumplir requisitos especiales. Por ejemplo, para ejercer como agente inmobiliario en Cataluña hay que estar dado de alta en el Registro de Agents de la Propietat Inmobiliaria.

Contratación de trabajadores

Ten en cuenta que en una inmobiliaria no todos es vender pisos o casas. También tiene que haber asistentes, personal de atención al cliente, promoción y marketing, asesores fiscales o contables, personal de limpieza, etc.

Para dar de alta a un trabajador en la inmobiliaria necesitas:

  • Nombre o denominación social de la inmobiliaria
  • Código de Cuenta de Cotización de la inmobiliaria
  • Régimen de Seguridad Social.
  • Nombre y apellidos del empleado.
  • Número de Seguridad Social del empleado
  • DNI del nuevo trabajador.
  • Domicilio del trabajador
  • Fecha de inicio de la actividad.
  • Grupo de cotización.
  • Tipo de contrato.
  • Cargo a desempeñar.

Recuerda que para cumplir con la legalidad debes dar de alta a los trabajadores por cuenta ajena en el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE).

Protección de Datos

Las agencias inmobiliarias han de cumplir con las nuevas leyes de protección de datos. Se trata del RGPD (Reglamento General de Protección de Datos) y la LOPDGDD (Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de Derechos Digitales).

¿Qué obligaciones establecen estas nuevas normativas?

  • Registrar todas las actividades de tratamiento de datos
  • Informar sobre la finalidad del tratamiento o el tiempo que permanecerá la información en los ficheros
  • Identificar a los responsables del tratamiento. En su defecto, a los encargados o a los responsables legales de los mismos.
  • Notificar si los datos van a ser cedidos a terceros, por ejemplo empresas de prestación de servicios.
  • Obtener consentimiento expreso para guardar y usar los datos de carácter personal.
  • Incluir en un lugar visible de la web y separado del resto del contenido, el aviso legal, la política de privacidad y la política de cookies.
  • Firmar acuerdos de confidencialidad con empleados.
  • Comunicar si se ha producido alguna brecha de seguridad
  • Indicar al usuario el modo de ejercer sus derechos ARCO (acceso, rectificación, cancelación y oposición).

Cómo impulsar tu inmobiliaria

Ya sabes cómo abrir una inmobiliaria. Ahora lo que quieres es que llegue al éxito. Y para ello, como decía un famoso monólogo, vas a necesitar tres cosas: promoción, promoción y promoción.

Transformación digital

En la era digital actual es impensable que una inmobiliaria triunfe si no tiene presencia online. Lo básico es tener una web y presencia en las principales redes sociales, pero hay muchas más estrategias para crecer gracias a internet.

Página web

A nadie se le ocurriría abrir una inmobiliaria sin tener página web. Cumple la misma función que el local físico, pero en internet. Es la puerta de entrada a tu empresa para los usuarios de internet.

En tu web no puede faltar información como:

  • Quién eres
  • Dónde se ubica tu empresa
  • Cartera de inmuebles
  • Pisos en oferta
  • Buscador
  • Sistema para subir pisos en venta
  • Contacto
  • Blog

Para montar la página web de tu inmobiliaria solo necesitas:

  • Servidor y dominio: puedes encontrarlos a buen precio en servicios de hosting muy fiables como Hostalia o Webempresa.
  • CMS: programas de edición para la web: El más conocido y fácil de usar es WordPress.
  • Correo electrónico de empresa: se incluye con el hosting.

Redes Sociales

Tampoco puedes obviar el poder de convocatoria que tienen las redes sociales. Es imprescindible tener un perfil en el que anuncies novedades, pisos o casas en oferta, rebajas en alquileres de verano, etc.

  • Facebook, Twitter, Instagram, Pinterest, Foursquare.

Posicionamiento en buscadores – SEO

Para las empresas inmobiliarias también es fundamental el buen posicionamiento en buscadores, sobre todo a nivel local. Por ejemplo, si vendes pisos en Valladolid, te interesará que los usuarios te encuentren cuando escriban en Google “pisos en venta en Valladolid”.

Para obtener un buen posicionamiento SEO es imprescindible ofrecer contenido relevante al usuario. Pero, además, se requieren de otras técnicas como el interlinking o conseguir enlaces externos. Para ello, lo más recomendable es acudir a una agencia SEO:

  • Agencias SEO en España: Adrenalina, ROIncrease, InboundCycle.

Portales inmobiliarios

Internet está saturado de páginas web en las que los usuarios buscan la vivienda de sus sueños. Es imprescindible estar de alta en ellas, sobre todo en las más importantes, como pueden ser Idealista, TuCasa, Fotocasa o Yaencontre.

Otras técnicas de marketing online

Además, internet y las nuevas tecnologías ofrecen muchas otras posibilidades para promocionar tu inmobiliaria, por ejemplo la publicidad en buscadores con Adsense, el email marketing o las aplicaciones de mensajería instantánea como Whatsapp.

Promoción offline

El marketing offline sigue siendo muy importante para la promoción de una inmobiliaria. ¿Qué opciones hay para dar a conocer tu agencia?

  • Diseñar un escaparate atractivo en el local, donde se pueden consultar sin entrar los pisos disponibles y sus precios. 
  • Reparto de folletos, cartelería o serigrafías.
  • Presencia en otros negocios afines, como oficinas de turismo o similares.
  • Organizar iniciativas que ayuden a la comunidad y den a conocer tu agencia.
  • Patrocinar eventos, clubes deportivos de la ciudad, etc.
  • Publicidad en medios tradicionales: periódicos, revistas, radio, etc.
  • Acudir a ferias inmobiliarias.
  • Recurrir a la técnica del buzoneo, pero sin abusar.
  • Telemarketing a través del teléfono (por ejemplo, si alguien ha estado viendo un piso en tu web).

Ideas brillantes para que te inspires

  • Video marketing: elabora vídeos de los inmuebles en los que aparezcas (tú o cualquier otro agente) explicando sus características o datos de interés. Personalizar los contenidos ayuda a que el usuario se identifique con la marca y tenga más confianza en la inmobiliaria.
  • Infografías en 3D: gracias a ella el usuario puede ver el “antes y el después” de una vivienda en imágenes en 360º.
  • Uso de drones: ideales si quieres mostrar el exterior de una vivienda. Los vídeos con drones son espectaculares pero también muy útiles, sobre todo para mostrar los alrededores de la vivienda.
  • Realidad aumentada: ¿te imaginas poder ofrecer al cliente una visita guiada del piso sin que acuda físicamente a verlo? Este tipo de tecnologías requieren inversión, pero son las que marcan la diferencia.
  • Contrata influencers: descubre quién son las personas con más influencia en el sector y ponte en contacto con ellos. Lógicamente, has de tener en cuenta su caché, pero podrías establecer una remuneración por piso vendido.

Aplicaciones para gestionar tu inmobiliaria

Para terminar, te mostramos algunos programas que te serán de mucha ayuda en la gestión de tu inmobiliaria:

  • Inmovilla: software con más de 15 años de experiencia en el mercado. Es un programa usado por más de 3.000 empresas inmobiliarias y que gestiona más de 5 millones de propiedades.
  • Inmoweb: una de sus grandes ventajas es que puedes tener una página web propia y además no pagas por tener tus inmuebles en los principales portales inmobiliarios.
  • Movilia: CRM inmobiliario con gestión unificada de clientes, automatización de procesos, adaptada a ordenadores y móviles, con diseño de web propia o estadísticas en tiempo real.
  • HabitatSoft: plataforma que ofrece herramientas adaptadas a agentes inmobiliarios, agencias o MLS (sistema Multiple Listing Service de colaboración Inmobiliaria).

Esperamos que ya sepas cómo abrir una inmobiliaria. Es evidente que siempre se quedan cosas en el tintero, por ello, si te ha quedado alguna duda te invitamos a ponerte en contacto con nosotros. En Asesorias.com tenemos los mejores asesores profesionales, dispuestos resolverte cualquier cuestión.